L'Agenzia delle Entrate, nella Risposta 241/2020, fornisce dei chiarimenti all'impresa Alfa S.r.l. sul trattamento fiscale da adottare per la cessione di un fabbricato da ultimare.
Nel caso in oggetto, si parla di un contratto di compravendita di un complesso immobiliare sito nel comune di Gamma, ovvero di un albergo realizzato negli anni '90 e rimasto incompiuto. Su tale immobile sarà realizzato un intervento di ristrutturazione edilizia, il quale prevedere che un terzo sarà demolito e l'area rimarrà a verde; un terzo non sarà demolito, sarà recuperato e destinato alla realizzazione di una struttura di residenza per anziani (RSA) o di uno studentato; un terzo sarà destinato alla realizzazione di un complesso residenziale abitativo.
L'impresa specifica che la pratica edilizia per la costruzione del complesso immobiliare è scaduta per decorso dei termini. Di conseguenza l’edificio, pur essendo considerato negli strumenti urbanistici del Comune, dovrà avvalersi di una nuova pratica che ne legittimi la ristrutturazione urbanistica. Inoltre, nel gennaio 2020 l'immobile in questione è inserito nel catasto fabbricati come “immobile in corso di costruzione” senza attribuzione di rendita.
Per quanto riguarda l'IVA l'impresa ritiene che alla cessione dell'edificio questo sia esente da IVA, in quanto cessione di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici.
A sostegno della propria tesi, la Società evidenzia che:
• l'Edificio, per le condizioni in cui si trova, può essere assimilato ai fabbricati "collabenti" di cui alla categoria catastale F2;
• l'Immobile è iscritto in catasto dal gennaio 2020 nella categoria "immobili incorso di costruzione". Tuttavia, la costruzione non verrà mai completata né adibita allo scopo originario (albergo), anche per la modifica della destinazione urbanistica avvenuta a seguito dell'approvazione, nell'anno 2010, del nuovo PGT;
• il PGT non prevede ampliamenti volumetrici, bensì una riduzione della volumetria di circa un terzo che verrà destinata ad area verde.
L'Agenzia precisa che tale esenzione sulle cessioni di fabbricati non si applica a quelli non ultimati e che un fabbricato si intende ultimato “al momento in cui l'immobile sia idoneo ad espletare la sua funzione ovvero sia idoneo ad essere destinato al consumo”. Quindi si ritiene che sia imponibile a IVA la compravendita dell'immobile.
L'impresa mostra inoltre incertezza in merito al corretto trattamento tributario nella misura in cui il complesso immobiliare residenziale risultante dal piano attuativo sia considerato "nuova costruzione" ovvero "intervento di ristrutturazione edilizia su immobile esistente".
Dunque queste ritiene che al caso in questione debbano applicarsi le disposizioni riguardanti il c.d. "sismabonus", sempre che siano rilasciati i permessi per l'esecuzione di opere rientranti fra gli interventi di ristrutturazione edilizia/urbanistica, ritenendo quindi di poter usufruire del credito di imposta. L'agenzia afferma che questo non può configurarsi come un caso concreto e perciò è da ritenersi inammissibile.
Infine, l'impresa ritiene che la cessione dell'edificio debba scontare le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200,00, secondo quanto previsto per legge. L'Agenzia delle Entrate ritiene che l'imposta di registro debba essere applicata nella misura fissa di euro 200,00. Nella stessa misura di euro 200,00 sono dovute l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale.
Una sorpresa nella Legge di Bilancio 2018. I Comuni saranno liberi di aumentare la Tari. Stangata in arrivo.
I cittadini di molti Comuni dovranno probabilmente rassegnarsi ad un aumento della #Tari per l’anno 2018. A leggere tra le righe della Legge di Bilancio 2018 si trovano sempre sorprese non proprio piacevoli, pronte ad essere approvate per trasformarsi, silenziosamente, in nuovi balzelli. E’ questo il caso della Tari, l’imposta comunale sui rifiuti che ha sostituito la vecchia Tares, oggetto di una specifica norma contenuta nel documento finanziario in fase di approvazione e che sembra essere studiata apposta per aprire la strada ad una nuova #stangata da parte dei Comuni.
Via libera agli aumenti della Tari nel 2018
Il via libera ad una probabile stangata da parte dei Comuni sulla Tari 2018, viene da una disposizione contenuta nella Legge di Bilancio 2018 che blocca, per il prossimo anno, i tributi comunali.
Unica eccezione è prevista proprio per la Tari che viene espressamente definita ‘liberamente manovrabile’, insieme alla Tassa di soggiorno pagata dai turisti e alla Tassa per l’occupazione di aree e spazi pubblici pagata dagli esercizi commerciali.
Appare quindi scontato che il principale strumento per fare cassa [VIDEO]in mano ai Comuni nel 2018 sarà proprio la Tari, in virtù del fatto che potrà essere imposta ad una platea maggiormente ampia che raccoglie sia privati cittadini che aziende.
Chi deve pagare la Tari, la tassa sui rifiuti imposta dai Comuni
Come è noto, infatti, la Tari è l’imposta, introdotta nel 2014 in sostituzione della vecchia Tares, dovuta da tutti coloro che, a qualsiasi titolo, detengono aree o locali suscettibili di produrre rifiuti. Una imposizione, quindi che riguarda sia affittuari che proprietari di immobili destinati ad uso abitativo o commerciale.
Quella inclusa nell’ultima Legge di Bilancio è una novità destinata, nel caso dei Comuni che dovessero decidere di ricorrere ad aumenti della tassa sui rifiuti, a rendere ancora più ingarbugliata l’interpretazione di un’imposta che è già stata fatta oggetto di diverse precisazioni suscettibili fi produrre un’ondata di richieste di rimborsi.
Ci riferiamo, per la precisione, al recente pronunciamento del Ministero dell’Economia e delle Finanze che ha dichiarato illegittimo il calcolo della parte variabile della Tari, quella legata al numero dei componenti della famiglia, per le pertinenze quali garage, cantine e solai. Tutti i contribuenti che si sono visti gonfiare in questo modo l’imposta potranno ora chiedere il rimborso, così come potranno fare anche i cittadini di quei Comuni che, nonostante una sentenza di illegittimità da parte della Cassazione, continuano ad applicare l’iva sulla tassa dei rifiuti.
fonte: blastingnews.com scritto da: Sergio Manzo