L'Agenzia delle Entrate, nella Risposta 241/2020, fornisce dei chiarimenti all'impresa Alfa S.r.l. sul trattamento fiscale da adottare per la cessione di un fabbricato da ultimare.

Nel caso in oggetto, si parla di un contratto di compravendita di un complesso immobiliare sito nel comune di Gamma, ovvero di un albergo realizzato negli anni '90 e rimasto incompiuto. Su tale immobile sarà realizzato un intervento di ristrutturazione edilizia, il quale prevedere che un terzo sarà demolito e l'area rimarrà a verde; un terzo non sarà demolito, sarà recuperato e destinato alla realizzazione di una struttura di residenza per anziani (RSA) o di uno studentato; un terzo sarà destinato alla realizzazione di un complesso residenziale abitativo.

L'impresa specifica che la pratica edilizia per la costruzione del complesso immobiliare è scaduta per decorso dei termini. Di conseguenza l’edificio, pur essendo considerato negli strumenti urbanistici del Comune, dovrà avvalersi di una nuova pratica che ne legittimi la ristrutturazione urbanistica. Inoltre, nel gennaio 2020 l'immobile in questione è inserito nel catasto fabbricati come “immobile in corso di costruzione” senza attribuzione di rendita.
Per quanto riguarda l'IVA l'impresa ritiene che alla cessione dell'edificio questo sia esente da IVA, in quanto cessione di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici.

A sostegno della propria tesi, la Società evidenzia che:
• l'Edificio, per le condizioni in cui si trova, può essere assimilato ai fabbricati "collabenti" di cui alla categoria catastale F2;
• l'Immobile è iscritto in catasto dal gennaio 2020 nella categoria "immobili incorso di costruzione". Tuttavia, la costruzione non verrà mai completata né adibita allo scopo originario (albergo), anche per la modifica della destinazione urbanistica avvenuta a seguito dell'approvazione, nell'anno 2010, del nuovo PGT;
• il PGT non prevede ampliamenti volumetrici, bensì una riduzione della volumetria di circa un terzo che verrà destinata ad area verde.

L'Agenzia precisa che tale esenzione sulle cessioni di fabbricati non si applica a quelli non ultimati e che un fabbricato si intende ultimato “al momento in cui l'immobile sia idoneo ad espletare la sua funzione ovvero sia idoneo ad essere destinato al consumo”. Quindi si ritiene che sia imponibile a IVA la compravendita dell'immobile.
L'impresa mostra inoltre incertezza in merito al corretto trattamento tributario nella misura in cui il complesso immobiliare residenziale risultante dal piano attuativo sia considerato "nuova costruzione" ovvero "intervento di ristrutturazione edilizia su immobile esistente".
Dunque queste ritiene che al caso in questione debbano applicarsi le disposizioni riguardanti il c.d. "sismabonus", sempre che siano rilasciati i permessi per l'esecuzione di opere rientranti fra gli interventi di ristrutturazione edilizia/urbanistica, ritenendo quindi di poter usufruire del credito di imposta.  L'agenzia afferma che questo non può configurarsi come un caso concreto e perciò è da ritenersi inammissibile.
Infine, l'impresa ritiene che la cessione dell'edificio debba scontare le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200,00, secondo quanto previsto per legge. L'Agenzia delle Entrate ritiene che l'imposta di registro debba essere applicata nella misura fissa di euro 200,00. Nella stessa misura di euro 200,00 sono dovute l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale.