La Corte di Cassazione fornisce interessanti chiarimenti sulla responsabilità del costruttore nei confronti del Condominio per gravi difetti dell'edificio (nella fattispecie carente isolamento acustico delle pareti divisorie e della facciata).
Nel caso di specie il Tribunale aveva accolto la domanda del condominio, condannando l'impresa costruttrice e venditrice dell'edificio condominiale al risarcimento dei danni per la cattiva insonorizzazione del fabbricato. Dopo la conferma in appello, l'impresa ricorreva in Cassazione sostenendo la mancanza di legittimazione ad agire in capo all'amministratore di condominio e l'inapplicabilità al caso di specie del D.P.C.M. 05/12/1997 (sulla determinazione dei requisiti acustici passivi degli edifici).
LEGITTIMAZIONE AD AGIRE DELL'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO - Con riferimento al primo profilo C. Cass. civ. 19/03/2021, n. 7875 ha precisato che anche alla stregua dell'art. 1130 c.c., n. 4, sussiste la legittimazione dell'amministratore a proporre l'azione di natura extracontrattuale ex art. 1669 c.c. intesa a rimuovere i gravi difetti di costruzione, nel caso in cui questi, col determinare un'alterazione che incida negativamente ed in modo considerevole sul godimento dell'immobile, riguardino l'intero edificio condominiale e i singoli appartamenti (nella specie, l'accertata mancanza di potere fono-isolante di pareti divisorie, solai e facciata), vertendosi in una ipotesi di causa comune di danno che abilita alternativamente l'amministratore del condominio e i singoli condomini ad agire per il risarcimento, senza che possa farsi distinzione tra parti comuni e singoli appartamenti o parte di essi soltanto.
Diversamente, se i difetti del fabbricato sono riconducibili alla categoria delle difformità e dei vizi di cui all'art. 1667 c.c. la relativa azione - di natura contrattuale - spetta soltanto al committente e non all'amministratore del condominio.
OBBLIGO DI ESEGUIRE L'OPERA A REGOLA D'ARTE - In merito al secondo profilo è stato evidenziato che nel caso di specie non erano stati adottati i rimedi che ciascun accorto costruttore avrebbe dovuto adottare per realizzare un'opera a regola d'arte. Il venditore di unità immobiliari che ne curi direttamente la costruzione risponde, invero, dei gravi difetti (art. 1669 c.c.) - quali devono ritenersi quelli da cui derivi una cattiva utilizzazione di esse, come nel caso di inadeguato isolamento acustico - nei confronti degli acquirenti ovvero nei confronti dell'amministratore del condominio, legittimato ad agire, a titolo di responsabilità extracontrattuale, se tali difetti sono riscontrati, come visto, sull'intero edificio condominiale.
Dalla natura del contratto di appalto - che ha per oggetto l'espletamento di un'attività da eseguire a regola d'arte con l'ausilio di regole tecniche - discende il principio secondo cui l'esecuzione dei lavori non solo deve avvenire con l'osservanza della perizia che inerisce a ciascun campo di attività, ma anche che l'opera stessa, nella progettazione ed esecuzione, deve corrispondere alla funzionalità ed utilizzabilità previste dal contratto; ne consegue che l'appaltatore ha l'obbligo di consegnare l'opera conforme a quanto pattuito ed, in ogni caso, eseguita a regola d'arte (C. Cass. civ. 10/05/2004, n. 8854; C. Cass. civ. 26/07/1999, n. 8075).
Nel caso in esame la Corte ha rilevato che il D.P.C.M. 05/12/1997 era stato considerato dai giudici del merito non sul presupposto della sua immediata vigenza nei rapporti fra privati in favore degli acquirenti, ma unicamente come criterio fattuale di riferimento per determinare lo stato dell'arte esigibile all'epoca di realizzazione del fabbricato al fine di verificare la sussistenza dei gravi difetti di insonorizzazione agli effetti dell'art. 1669 c.c. In tale valutazione non era stato esclusivamente determinante il richiamo al D.P.C.M. citato, bensì la considerazione - di puro merito e perciò incensurabile in Cassazione - che nel caso di specie non erano stati adottati i rimedi che ciascun accorto costruttore avrebbe dovuto adottare per realizzare un'opera a regola d'arte (cfr. C. Cass. civ. 25/03/1998, n. 3146).
In conclusione i giudici di legittimità hanno rigettato il ricorso, confermando la condanna del'impresa costruttrice.
Diversamente, se i difetti del fabbricato sono riconducibili alla categoria delle difformità e dei vizi di cui all'art. 1667 c.c. la relativa azione - di natura contrattuale - spetta soltanto al committente e non all'amministratore del condominio.
OBBLIGO DI ESEGUIRE L'OPERA A REGOLA D'ARTE - In merito al secondo profilo è stato evidenziato che nel caso di specie non erano stati adottati i rimedi che ciascun accorto costruttore avrebbe dovuto adottare per realizzare un'opera a regola d'arte. Il venditore di unità immobiliari che ne curi direttamente la costruzione risponde, invero, dei gravi difetti (art. 1669 c.c.) - quali devono ritenersi quelli da cui derivi una cattiva utilizzazione di esse, come nel caso di inadeguato isolamento acustico - nei confronti degli acquirenti ovvero nei confronti dell'amministratore del condominio, legittimato ad agire, a titolo di responsabilità extracontrattuale, se tali difetti sono riscontrati, come visto, sull'intero edificio condominiale.
Dalla natura del contratto di appalto - che ha per oggetto l'espletamento di un'attività da eseguire a regola d'arte con l'ausilio di regole tecniche - discende il principio secondo cui l'esecuzione dei lavori non solo deve avvenire con l'osservanza della perizia che inerisce a ciascun campo di attività, ma anche che l'opera stessa, nella progettazione ed esecuzione, deve corrispondere alla funzionalità ed utilizzabilità previste dal contratto; ne consegue che l'appaltatore ha l'obbligo di consegnare l'opera conforme a quanto pattuito ed, in ogni caso, eseguita a regola d'arte (C. Cass. civ. 10/05/2004, n. 8854; C. Cass. civ. 26/07/1999, n. 8075).
Nel caso in esame la Corte ha rilevato che il D.P.C.M. 05/12/1997 era stato considerato dai giudici del merito non sul presupposto della sua immediata vigenza nei rapporti fra privati in favore degli acquirenti, ma unicamente come criterio fattuale di riferimento per determinare lo stato dell'arte esigibile all'epoca di realizzazione del fabbricato al fine di verificare la sussistenza dei gravi difetti di insonorizzazione agli effetti dell'art. 1669 c.c. In tale valutazione non era stato esclusivamente determinante il richiamo al D.P.C.M. citato, bensì la considerazione - di puro merito e perciò incensurabile in Cassazione - che nel caso di specie non erano stati adottati i rimedi che ciascun accorto costruttore avrebbe dovuto adottare per realizzare un'opera a regola d'arte (cfr. C. Cass. civ. 25/03/1998, n. 3146).
In conclusione i giudici di legittimità hanno rigettato il ricorso, confermando la condanna del'impresa costruttrice.