Rischio incendio e inagibilità: quando il provvedimento può estendersi all’intero supercondominio

La sentenza del TAR Abruzzo chiarisce che, in presenza di una stretta integrazione tra struttura ricettiva e abitazioni private, le carenze antincendio possono giustificare l’inagibilità dell’intero complesso edilizio

La sicurezza antincendio rappresenta uno dei presupposti fondamentali per la fruibilità degli edifici, soprattutto quando all’interno dello stesso complesso convivono destinazioni d’uso differenti. In tali contesti, la presenza di criticità in una sola porzione dell’immobile può avere conseguenze ben più ampie, coinvolgendo anche unità apparentemente estranee alle violazioni riscontrate.

Su questo tema si è pronunciato il TAR Abruzzo, Sezione dell’Aquila, con la sentenza n. 322 dell’11 maggio 2026, che ha confermato la legittimità di un’ordinanza comunale di inagibilità riferita a un intero supercondominio composto da appartamenti privati inseriti all’interno di una struttura turistico-ricettiva non conforme alle norme di prevenzione incendi.

Il caso: appartamenti privati all’interno di una struttura ricettiva
La vicenda trae origine da una serie di accertamenti effettuati dai Vigili del Fuoco, che avevano evidenziato gravi carenze rispetto alla normativa antincendio in una struttura alberghiera. Sulla base di tali rilievi, il Comune aveva adottato un provvedimento dichiarando l‘inagibilità dell’intero complesso edilizio.

Alcuni proprietari delle unità residenziali hanno impugnato l’ordinanza sostenendo che le verifiche riguardassero esclusivamente la struttura ricettiva e non i singoli appartamenti. Secondo i ricorrenti, mancava quindi la dimostrazione di un pericolo concreto riferibile alle abitazioni private.

Gli stessi proprietari hanno inoltre contestato la mancata comunicazione di avvio del procedimento amministrativo, lamentando di non essere stati coinvolti prima dell’adozione del provvedimento.

Comunicazione del procedimento: non basta denunciare l’omissione
Sul piano procedurale, il TAR ha richiamato un principio consolidato in materia amministrativa: la semplice omissione della comunicazione di avvio del procedimento non determina automaticamente l’illegittimità dell’atto.

Per ottenere l’annullamento del provvedimento, il ricorrente deve dimostrare quale contributo avrebbe potuto fornire all’amministrazione e in che modo tale apporto avrebbe potuto influenzare la decisione finale.

Nel caso concreto, i proprietari si sono limitati a lamentare il mancato coinvolgimento senza indicare elementi specifici che avrebbero potuto modificare l’esito del procedimento. Per questo motivo il Tribunale ha ritenuto applicabile l’articolo 21-octies della Legge n. 241/1990, escludendo l’annullamento dell’ordinanza per vizi procedurali.

La promiscuità funzionale estende il rischio a tutto l’edificio
Il cuore della decisione riguarda però la valutazione del rischio antincendio all’interno di edifici caratterizzati da una forte integrazione tra funzioni diverse.

Dall’istruttoria è emerso che il supercondominio presentava una sostanziale promiscuità tra la componente residenziale e quella alberghiera, con spazi, percorsi e collegamenti comuni che rendevano strettamente interconnesse le diverse parti del complesso.

Secondo il TAR, in una situazione di questo tipo non è possibile circoscrivere il pericolo esclusivamente alla struttura ricettiva. Le carenze antincendio rilevate dai Vigili del Fuoco potevano infatti incidere sulla sicurezza di tutti gli occupanti dell’edificio, indipendentemente dalla destinazione d’uso delle singole unità immobiliari.

La presenza di aree comuni e di sistemi condivisi comporta che il rischio si propaghi all’intero organismo edilizio, legittimando misure che coinvolgano anche gli appartamenti privati.

Un rischio resta attuale finché non viene eliminato
La sentenza affronta anche il tema dell’attualità del pericolo, spesso al centro delle controversie relative alle ordinanze contingibili e urgenti.

I ricorrenti sostenevano che il Comune avesse fondato il proprio intervento su accertamenti risalenti nel tempo. Il TAR ha però precisato che la valutazione non può basarsi esclusivamente sulla data delle verifiche tecniche.

Ciò che conta è stabilire se le condizioni che hanno generato il rischio siano state eliminate oppure no. Se le criticità persistono, il pericolo mantiene il carattere dell’attualità, anche quando la sua origine sia stata accertata anni prima.

Nel caso esaminato, le difformità evidenziate dai Vigili del Fuoco risultavano ancora presenti al momento dell’adozione dell’ordinanza. Di conseguenza, il Comune era pienamente legittimato a intervenire per tutelare la pubblica incolumità.

Quando il Comune può dichiarare l’inagibilità
Un ulteriore aspetto evidenziato dal giudice riguarda la natura del provvedimento comunale.

L’ordinanza non si limitava a recepire le prescrizioni dei Vigili del Fuoco, ma introduceva una misura più incisiva, impedendo l’utilizzo dell’intero complesso fino al ripristino delle condizioni di sicurezza.

Per il TAR, tale intervento si colloca su un piano diverso rispetto alle tradizionali verifiche di agibilità disciplinate dal Testo Unico dell’Edilizia. L’obiettivo dell’amministrazione non era accertare l’assenza dei requisiti ordinari per l’agibilità, bensì prevenire una situazione di rischio incompatibile con la permanenza delle persone all’interno dell’edificio.

La cessazione degli effetti dell’ordinanza era inoltre chiaramente individuata: l’inagibilità sarebbe venuta meno solo dopo l’eliminazione delle criticità antincendio e il conseguente ripristino delle condizioni di sicurezza.

I principi affermati dalla sentenza
Con il rigetto del ricorso, il TAR Abruzzo ha ribadito un principio di particolare rilevanza per i supercondomini e per gli edifici a destinazione mista.

Quando esiste una stretta integrazione tra attività diverse presenti nello stesso organismo edilizio, il rischio non può essere valutato in modo frammentato, limitandosi alla singola unità in cui è stata rilevata la violazione. Se la configurazione dell’edificio determina una sostanziale interdipendenza tra le sue parti, le criticità in materia di prevenzione incendi possono giustificare provvedimenti estesi all’intero complesso.

La sentenza conferma quindi che la tutela dell’incolumità pubblica prevale sulla distinzione formale tra le diverse proprietà, imponendo una valutazione unitaria della sicurezza quando il pericolo interessa, direttamente o indirettamente, tutti gli occupanti dell’edificio.