Condominio, verso una riforma: quorum ridotti, assicurazione obbligatoria e nuove regole per amministratori e morosità

Una riforma che punta a sciogliere uno dei nodi più critici della vita condominiale: la difficoltà di approvare e realizzare interventi indispensabili per la sicurezza degli edifici. È questo l’obiettivo del disegno di legge presentato a fine febbraio in Senato dalla Lega, ora assegnato alla Commissione Giustizia, che interviene su più aspetti della disciplina del condominio, aggiornando e correggendo alcune rigidità emerse dopo la legge 220 del 2012.

Sblocco dei lavori: quorum ridotti per gli interventi obbligatori
Il cuore della proposta riguarda la semplificazione delle procedure decisionali per i lavori obbligatori. Il ddl introduce infatti una significativa riduzione dei quorum necessari per approvare interventi legati alla sicurezza degli edifici e degli impianti nelle parti comuni.

Secondo il testo, basterà il voto favorevole di un terzo degli intervenuti in assemblea e un terzo del valore dell’edificio. Una soglia più bassa rispetto a quella attuale, che spesso rende difficile raggiungere le maggioranze richieste, soprattutto nei condomìni più grandi.

La modifica mira a superare uno degli ostacoli più frequenti alla realizzazione di opere necessarie, come quelle per ottenere il certificato di prevenzione incendi o per adeguare impianti non conformi. In molti casi, infatti, interventi obbligatori restano bloccati per mesi — se non anni — a causa dell’impossibilità di raggiungere i quorum.

Assicurazione obbligatoria per gli edifici
Un altro pilastro della riforma è l’introduzione dell’obbligo di stipulare una polizza assicurativa condominiale. La copertura dovrà essere adeguata al valore dell’edificio e includere sia i rischi di perimento (parziale o totale) sia la responsabilità civile verso terzi.

La misura si inserisce in una logica più ampia di gestione del rischio: l’obiettivo è incentivare i condomìni a monitorare lo stato degli immobili, programmare interventi di manutenzione e documentare in modo più accurato le condizioni delle parti comuni.

Nel medio periodo, una diffusione generalizzata delle polizze potrebbe anche incidere sulle pratiche amministrative e tecniche, rendendo più strutturata la gestione degli edifici.

Trasparenza e continuità nella gestione
Il ddl rafforza gli obblighi di trasparenza a carico degli amministratori. Tra le novità principali:
– pubblicazione online, in area riservata, dell’estratto conto condominiale entro 30 giorni dalla fine di ogni trimestre;
– obbligo di consegna della documentazione entro 30 giorni in caso di cessazione dell’incarico;
– continuità gestionale garantita dal rinnovo automatico del mandato annuale, salvo revoca o dimissioni.

Anche il compenso dell’amministratore, indicato al momento della nomina, si considererà confermato per gli anni successivi, salvo diversa decisione dell’assemblea.

Morosità: più poteri e tutele
Uno dei capitoli più rilevanti riguarda la morosità, tema che spesso incide sulla capacità del condominio di sostenere spese e lavori.

Il disegno di legge introduce:
la possibilità di sospendere i servizi comuni al condomino moroso dopo sei mesi di mancato pagamento, anche se si tratta di servizi divisibili;
– una tutela rafforzata per l’amministratore, che non sarà responsabile per inadempienze dovute alla morosità altrui, se dimostra di aver agito correttamente;
– l’estensione della responsabilità dell’acquirente, che risponderà dei debiti condominiali relativi all’anno in corso e ai due precedenti.

Previsto anche un nuovo obbligo per il notaio: acquisire, prima della compravendita, una dichiarazione dell’amministratore sulla situazione debitoria dell’immobile. Una misura che rafforza la trasparenza nelle transazioni e la tutela del condominio.

Requisiti più stringenti per gli amministratori
Sul piano professionale, la riforma introduce criteri più rigorosi per l’accesso alla professione. Nei condomìni di maggiori dimensioni (oltre 50 unità o con bilanci superiori a 100mila euro), sarà richiesta la certificazione UNI 10801:2024.

La norma punta a garantire standard più elevati in termini di competenze, gestione economica e trattamento dei dati, eliminando anche alcune deroghe che oggi consentono la nomina di amministratori privi di requisiti formali.

Supercondomini, inquilini e sostenibilità economica
Tra le altre novità:
– stop alle deleghe all’amministratore nei supercondomini;
– responsabilità del proprietario per le infrazioni commesse da chi utilizza l’immobile;
– responsabilità solidale dell’inquilino per le spese di riscaldamento e condizionamento;
– priorità alle spese condominiali nelle procedure esecutive.

Si tratta di interventi che mirano a rafforzare la stabilità economica e organizzativa della gestione condominiale.

Detrazione fiscale e prossimi passi
Il ddl introduce anche una misura fiscale: la possibilità di detrarre fino a 500 euro annui del compenso dell’amministratore per l’abitazione principale, con un costo stimato di 10 milioni di euro annui a partire dal 2026.

Il testo è stato assegnato il 18 marzo 2026 alla Commissione Giustizia del Senato e attende l’avvio dell’iter parlamentare. Il percorso non sarà breve, ma la direzione è chiara: rendere il condominio più efficiente, trasparente e capace di affrontare le sfide legate alla sicurezza e alla manutenzione del patrimonio edilizio.

In sintesi, la riforma interviene su alcuni dei principali punti critici della vita condominiale italiana, cercando un equilibrio tra semplificazione decisionale, responsabilità condivisa e maggiore tutela economica. Resta ora da vedere come il Parlamento modificherà il testo e quali saranno i tempi effettivi di approvazione.