Crisi abitativa, i vincoli UE rischiano di frenare gli investimenti: imprese e Comuni chiedono regole più flessibili

L’Affordable Housing Act divide il settore immobiliare. ANCE, ANCI, Assoimmobiliare e le associazioni di categoria contestano i criteri per limitare affitti brevi e utilizzo degli immobili. Al centro del confronto la necessità di aumentare l’offerta di abitazioni, tutelare gli investimenti e accelerare la rigenerazione urbana.

La crisi abitativa europea non si risolve soltanto introducendo nuove restrizioni sugli affitti brevi e sull’utilizzo degli immobili. Senza interventi strutturali per aumentare l’offerta di abitazioni, semplificare le procedure edilizie e incentivare gli investimenti, il rischio è quello di aggravare le difficoltà di accesso alla casa anziché superarle.

È questa la principale preoccupazione emersa dalle osservazioni presentate il 14 ottobre alla Commissione Politiche dell’Unione europea del Senato sull’Affordable Housing Act, la proposta europea che punta a contrastare la carenza di alloggi economicamente accessibili.

Imprese di costruzione, operatori immobiliari, proprietari e amministrazioni locali condividono la necessità di affrontare l’emergenza abitativa, ma esprimono valutazioni differenti sugli strumenti da adottare. Le critiche riguardano soprattutto la rigidità dei criteri per individuare le aree a tensione abitativa, le possibili conseguenze delle restrizioni sugli investimenti e l’assenza di misure altrettanto incisive per favorire la realizzazione di nuovi alloggi.

Affordable Housing Act, sotto accusa i criteri per individuare le aree in crisi
Uno degli aspetti più controversi della proposta riguarda le condizioni che consentirebbero alle autorità competenti di introdurre limitazioni alle locazioni brevi e all’acquisto o utilizzo di immobili non destinati ad abitazione principale.

 

Il meccanismo previsto si basa su parametri specifici. Tra questi figurano un rapporto tra prezzi delle abitazioni e reddito disponibile almeno pari a otto, il peggioramento di tale indicatore nell’arco degli ultimi dieci anni e la previsione che la tensione abitativa continui per almeno altri tre anni.

A questi requisiti si aggiunge la necessità di dimostrare che le attività oggetto delle eventuali restrizioni abbiano contribuito, nei tre anni precedenti, a ridurre la disponibilità o l’accessibilità economica delle abitazioni.

Un’impostazione considerata eccessivamente rigida dall’Associazione nazionale costruttori edili (ANCE) e dall’Associazione nazionale Comuni italiani (ANCI).

Secondo le due organizzazioni, il solo rapporto tra prezzi immobiliari e redditi non sarebbe sufficiente a rappresentare la complessità dei mercati locali. Una città caratterizzata da affitti particolarmente elevati, ad esempio, potrebbe presentare condizioni di grave disagio abitativo anche senza soddisfare tutti i parametri previsti.

Da qui la richiesta di introdurre indicatori aggiuntivi, considerando anche il peso dei canoni di locazione sui redditi familiari, la disponibilità effettiva di abitazioni e l’andamento degli sfratti.

L’ANCI sottolinea inoltre la necessità di consentire ai Comuni interventi preventivi, soprattutto nei quartieri interessati da rapide trasformazioni urbanistiche e turistiche. Attendere la dimostrazione di effetti negativi già verificatisi nell’arco di tre anni potrebbe infatti ridurre la capacità delle amministrazioni di contrastare tempestivamente i fenomeni di pressione abitativa.

I Comuni chiedono anche di preservare le regolamentazioni locali già adottate, evitando che la disciplina europea finisca per indebolire gli strumenti attualmente disponibili.

ANCE: servono più case, non soltanto nuove limitazioni
Per l’ANCE, la principale debolezza dell’impostazione europea consiste nel concentrarsi sulle restrizioni senza affrontare con sufficiente incisività il problema strutturale della carenza di abitazioni.

Secondo i costruttori, la crisi dell’accessibilità economica dipende in larga misura da un’offerta residenziale insufficiente rispetto alla domanda, soprattutto nelle grandi città e nei territori caratterizzati da una forte pressione demografica, lavorativa o turistica.

L’associazione propone quindi l’introduzione di una “ZES Casa”, un modello ispirato alle Zone Economiche Speciali, da applicare nei territori maggiormente colpiti dall’emergenza abitativa.

L’obiettivo sarebbe creare condizioni amministrative ed economiche favorevoli alla costruzione e al recupero di alloggi a prezzi accessibili, attraverso procedure autorizzative accelerate, varianti urbanistiche semplificate, rimodulazione degli oneri e accesso prioritario ai finanziamenti pubblici.

Particolare attenzione viene riservata alla rigenerazione urbana e al riutilizzo del patrimonio edilizio esistente. Intervenire sugli immobili già costruiti, osserva l’associazione, può comportare costi superiori rispetto alle nuove edificazioni, rendendo necessari incentivi e strumenti di compensazione economica.

Un ulteriore elemento di preoccupazione riguarda le possibili conseguenze urbanistiche della regolamentazione degli affitti brevi.

L’eventuale introduzione di nuove categorie funzionali per gli immobili destinati alle locazioni turistiche potrebbe comportare obblighi di cambio di destinazione d’uso, con ulteriori adempimenti e costi per i proprietari.

Secondo l’ANCE, questo scenario rischierebbe di irrigidire il mercato immobiliare, ridurre la flessibilità nell’utilizzo degli edifici e rallentare gli interventi di riqualificazione.

Assoimmobiliare: tutelare gli investimenti e i progetti Build-to-Rent
Anche Confindustria Assoimmobiliare evidenzia il rischio che le nuove regole possano produrre effetti contrari agli obiettivi dichiarati.

La criticità principale riguarda lo squilibrio tra gli strumenti previsti per limitare determinate attività immobiliari e quelli destinati ad aumentare l’offerta abitativa.

Mentre le condizioni per introdurre restrizioni sarebbero contenute in un Regolamento europeo, le misure relative alla semplificazione dei permessi, al recupero degli edifici e alla disponibilità di aree edificabili sarebbero affidate a una Raccomandazione non vincolante.

Una differenza che, secondo l’associazione, potrebbe determinare un’applicazione più rapida delle limitazioni rispetto agli interventi necessari per incrementare il numero di abitazioni disponibili.

Per evitare conseguenze negative, Assoimmobiliare propone di escludere dalle restrizioni gli acquisti di terreni ed edifici effettuati da operatori professionali con l’obiettivo di realizzare, ristrutturare o riconvertire immobili a destinazione residenziale.

La richiesta interessa in particolare il settore Build-to-Rent, caratterizzato dalla costruzione o riqualificazione di complessi abitativi destinati alla locazione di lungo periodo.

In questi progetti, gli investitori acquisiscono le aree e sviluppano gli immobili prima che siano individuati i futuri inquilini. Di conseguenza, non possono dimostrare preventivamente che gli acquirenti o utilizzatori finali destineranno gli alloggi alla propria abitazione principale.

Applicare indistintamente le restrizioni anche a queste operazioni potrebbe quindi ostacolare proprio gli investimenti finalizzati ad ampliare il mercato delle locazioni residenziali.

Assoimmobiliare chiede inoltre che le amministrazioni siano tenute a valutare preventivamente le conseguenze delle limitazioni sul costo dei finanziamenti, sul valore dei terreni e sulla sostenibilità dei progetti già programmati.

Per gli interventi privati che prevedono quote obbligatorie di edilizia a prezzi calmierati, l’associazione propone infine incentivi, riduzioni degli oneri e premialità volumetriche, così da garantire l’equilibrio economico delle operazioni.

Confedilizia: a rischio il diritto di proprietà e il valore degli immobili
Più netta la posizione di Confedilizia, che esprime contrarietà all’intera proposta europea.

La Confederazione contesta innanzitutto l’estensione dell’intervento dell’Unione europea a materie strettamente connesse alle politiche abitative, alla pianificazione territoriale e all’esercizio del diritto di proprietà.

Secondo l’organizzazione, le limitazioni all’acquisto e all’utilizzo delle seconde case o degli immobili destinati all’investimento potrebbero incidere negativamente sul valore patrimoniale dei beni e scoraggiare nuove operazioni immobiliari.

Le restrizioni rischierebbero inoltre di penalizzare i proprietari intenzionati a recuperare e riqualificare edifici esistenti, contribuendo a ridurre gli investimenti nel patrimonio edilizio.

Confedilizia invita pertanto il Governo italiano a opporsi all’approvazione del Regolamento, sostenendo invece politiche orientate all’aumento dell’offerta abitativa, alla semplificazione urbanistica e alla valorizzazione degli immobili esistenti.

Affitti brevi, posizioni diverse tra alberghi e operatori turistici
Il confronto coinvolge anche il comparto turistico, dove emergono valutazioni differenti sull’efficacia delle restrizioni.

Confindustria Alberghi ritiene necessario attribuire alle amministrazioni maggiori margini di intervento nelle zone in cui la diffusione delle locazioni turistiche contribuisce a ridurre la disponibilità di abitazioni per i residenti.

L’associazione chiede criteri più flessibili, capaci di adattarsi alle condizioni dei singoli territori e di consentire misure tempestive nei mercati maggiormente sotto pressione.

Federturismo Confindustria pone invece l’accento sul principio di proporzionalità, chiedendo di evitare limitazioni generalizzate e di distinguere le locazioni occasionali dalle attività imprenditoriali strutturate.

Entrambe le organizzazioni sottolineano comunque l’importanza di regole chiare e controlli efficaci, necessari per contrastare eventuali irregolarità e garantire condizioni di concorrenza equilibrate.

Rigenerazione urbana e nuove abitazioni, la sfida decisiva per l’Europa
Dalle osservazioni presentate al Senato emerge una questione di fondo: regolare l’utilizzo del patrimonio immobiliare esistente non equivale necessariamente ad aumentare il numero di abitazioni disponibili a prezzi accessibili.

Le restrizioni sulle locazioni brevi e sulle seconde case potrebbero contribuire, in determinati contesti, a riportare una parte degli immobili sul mercato residenziale. La loro efficacia dipenderebbe tuttavia dalle caratteristiche locali e dalla capacità delle amministrazioni di individuare le cause effettive della tensione abitativa.

Parallelamente, la realizzazione di nuove abitazioni e il recupero degli edifici inutilizzati richiedono investimenti, tempi autorizzativi prevedibili e condizioni economiche sostenibili.

È su questo equilibrio che si concentra il confronto tra istituzioni europee, amministrazioni locali e operatori del settore.

Da un lato, la necessità di assicurare ai Comuni strumenti adeguati per contrastare gli squilibri del mercato e tutelare l’accesso alla casa. Dall’altro, l’esigenza di evitare che vincoli e incertezze normative finiscano per scoraggiare gli investimenti destinati alla costruzione e alla riqualificazione residenziale.

La partita dell’Affordable Housing Act si giocherà dunque non soltanto sulla definizione delle restrizioni, ma anche sulla capacità di accompagnarle con politiche concrete per ampliare l’offerta.

Semplificazione delle procedure, rigenerazione urbana, recupero degli immobili inutilizzati e incentivi agli investimenti rappresentano, nelle richieste avanzate dalle associazioni, le condizioni essenziali per trasformare gli obiettivi europei sull’accessibilità abitativa in risultati concreti.

Senza un rafforzamento di questi strumenti, il rischio segnalato dagli operatori è che la nuova disciplina intervenga prevalentemente sulla distribuzione delle abitazioni esistenti, senza risolvere la carenza strutturale di case che alimenta la crisi abitativa.