Demolizione e Ricostruzione: quando serve il permesso di costruire? La sentenza del Consiglio di Stato rischiara i confini normativi
La demolizione e ricostruzione di un edificio non è sempre una semplice ristrutturazione edilizia: in presenza di accorpamenti volumetrici, discontinuità temporali e modifiche morfologiche, si trasforma giuridicamente in una “nuova costruzione”. È quanto chiarito dal Consiglio di Stato nella sentenza n. 8542 del 4 novembre 2025, che ribadisce la necessità del Permesso di Costruire in casi non neutri.
Il Caso: da Ristrutturazione a Nuova Costruzione
Il giudizio, emesso dalla Seconda Sezione del Consiglio di Stato, ha confermato l’annullamento di un titolo edilizio rilasciato a Milano. L’intervento era stato inizialmente qualificato come ristrutturazione edilizia tramite demolizione e ricostruzione. Tuttavia, l’accorpamento di una pertinenza, l’assenza di continuità temporale tra le fasi dell’opera e la trasformazione morfologica dell’area hanno indotto i giudici a definirlo come “nuova costruzione”.
La vicenda nasce da un contenzioso tra un privato, il Comune e alcuni condomini confinanti, in merito al cambio di destinazione d’uso da industriale a residenziale. Respinta, per genericità, la domanda risarcitoria dei vicini.
Tre Requisiti Chiave: Unicità, Continuità, Neutralità
Il Consiglio di Stato individua tre criteri dirimenti per distinguere una ristrutturazione edilizia da una nuova costruzione, in base all’evoluzione dell’art. 3, comma 1, lettera d) del DPR 380/2001:
1. Unicità dell’intervento – Niente accorpamenti o frazionamenti: l’intervento deve riguardare un solo immobile originario, incluse le pertinenze.
2. Contestualità temporale – Demolizione e ricostruzione devono avvenire con un unico titolo abilitativo. Se l’edificio è già crollato o demolito, è ammesso solo il ripristino, previa dimostrazione rigorosa della preesistenza tramite atti e documenti tecnici oggettivi.
3. Neutralità volumetrica e morfologica – L’intervento non deve modificare l’impatto urbanistico del fabbricato, né il suo inserimento nel contesto: no a nuove volumetrie, sbancamenti o modifiche del terreno se non strettamente funzionali.
Nel caso milanese, tutti e tre i requisiti risultavano violati. Per questo motivo, il Consiglio ha escluso la possibilità di procedere con una SCIA alternativa, ritenendo necessario il Permesso di Costruire.
SCIA o Permesso? La Qualificazione è Decisiva
La qualificazione giuridica dell’intervento edilizio ha un impatto diretto sul titolo abilitativo richiesto:
– SCIA alternativa al Permesso è ammessa per le ristrutturazioni ricostruttive, ma solo se si rispettano i limiti di unicità, contestualità e neutralità.
– Permesso di Costruire è invece obbligatorio per tutte le nuove costruzioni, con conseguente applicazione degli indici urbanistici e delle distanze previste dal DM 1444/1968.
Mazzetti (FI): “Serve una Riforma Normativa”
Soddisfazione per la sentenza è stata espressa dall’On. Erica Mazzetti, responsabile nazionale del Dipartimento Lavori Pubblici di Forza Italia, che l’ha definita “positiva” per il consolidamento del principio di neutralità. Tuttavia, ha anche lanciato un appello alla politica:
“Occorre un nuovo Testo Unico delle Costruzioni, per riportare chiarezza normativa. Non può essere la giurisprudenza a colmare i vuoti lasciati dal legislatore”.
Secondo Mazzetti, una riforma organica è indispensabile per semplificare l’iter autorizzativo, chiarire le competenze tra Stato e Regioni e promuovere un’edilizia sostenibile e sicura, coerente con le esigenze contemporanee di rigenerazione urbana.
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