Demolizione e ricostruzione altrove: per il CGA Sicilia è comunque ristrutturazione edilizia

Un precedente giurisprudenziale che potrebbe cambiare l’approccio alla rigenerazione urbana in Italia.

La definizione di “ristrutturazione edilizia” continua a generare incertezze, soprattutto nei casi in cui l’intervento comporta demolizione e ricostruzione con modifiche rilevanti. Una recente sentenza del Consiglio di Giustizia Amministrativa (CGA) per la Regione Siciliana introduce un’interpretazione estensiva che potrebbe avere ripercussioni significative a livello nazionale.

Con la sentenza n. 422 del 3 giugno 2025, il CGA ha stabilito che la demolizione di un edificio e la sua successiva ricostruzione su un lotto diverso può essere considerata ristrutturazione edilizia, a condizione che siano rispettate le capacità edificatorie del nuovo fondo e le normative urbanistiche vigenti.

Il caso concreto
Nel 2021, i proprietari di un immobile avevano richiesto un permesso di costruire per un intervento di ristrutturazione ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d) del DPR 380/2001, prevedendo la demolizione di un fabbricato e la sua ricostruzione in un fondo diverso, sia fisicamente che catastalmente. Il Comune aveva rigettato l’istanza, sostenendo che si trattasse di una nuova costruzione. Il TAR Sicilia aveva accolto la tesi del Comune, ma il CGA ha ribaltato la decisione, riconoscendo la legittimità dell’intervento.

Interpretazioni divergenti: il nodo del “sedime”
La questione ruota attorno alla definizione di ristrutturazione edilizia aggiornata con la Legge 120/2020 (conversione del DL Semplificazioni), che include anche demolizione e ricostruzione con modifiche a sagoma, sedime, prospetti e tipologia. Il TAR aveva interpretato questa definizione in senso restrittivo, escludendo spostamenti su lotti distinti. Il CGA, invece, ha affermato che il concetto di “sedime” non è limitato alla porzione originaria del terreno, consentendo quindi la traslazione volumetrica se:
– si demolisce un fabbricato esistente;
– si rispetta la capacità edificatoria del nuovo lotto;
– le destinazioni urbanistiche sono omogenee;
– la distanza tra i fondi è conforme al regolamento comunale (nel caso specifico, meno di 250 metri).

Un precedente per la rigenerazione urbana
Secondo il CGA, la normativa post-2020 ha superato la rigidità del legame fisico tra edificio demolito e ricostruzione, introducendo una nozione più flessibile e coerente con la rigenerazione urbana e il riuso del costruito. Il consumo di suolo, infatti, non dipende solo dal sedime ma dal bilanciamento tra demolizione e ricostruzione.

Il confronto con il “caso Milano”
La sentenza siciliana si pone in netto contrasto con la linea adottata dalla Procura di Milano, che ha avviato indagini per presunto uso improprio della SCIA in interventi qualificati come nuove costruzioni. Il ddl “Salva Milano”, approvato alla Camera nel novembre 2024, ha cercato di semplificare le procedure in aree urbanizzate, ma ha suscitato timori di possibili sanatorie e operazioni speculative.

Serve una riforma normativa chiara
Il contrasto tra l’interpretazione estensiva del CGA Sicilia e quella restrittiva della Procura milanese evidenzia l’urgenza di una riforma organica del Testo Unico dell’Edilizia. Solo con regole chiare su traslazione del sedime, cessione di cubatura e strumenti attuativi si potrà garantire certezza del diritto, legalità e trasparenza nei processi di trasformazione urbana.

In attesa di una revisione legislativa, la pronuncia del CGA Sicilia offre un’importante chiave di lettura per Comuni, tecnici e operatori del settore, aprendo nuove prospettive per la rigenerazione urbana nel rispetto delle normative e senza consumo di nuovo suolo.