L'11 e 12 settembre si è tenuto il 28° Forum “Après le déluge” di Scenari Immobiliari a Santa Margherita Ligure. In tale occasione il professor Alessandro Balducci del Politecnico di Milano è intervenuto esprimendo l'esigenza di una nuova forma di pianificazione non dirigista e integrata con il digitale.

Difatti la pandemia da Covid-19 ha indotto molte città ad adattarsi e a sperimentare misure di emergenza per consentire il sopravvivere della vita urbana mantenendo il distanziamento sociale. Ed è proprio da questo che si deve partire per definire delle nuove regole di pianificazione urbanistica.

Durante la conferenza il professor Balducci ha affermato che “le città sono state in prima linea nel far fronte alla crisi, come soggetti più vicini al cittadino, che hanno dovuto rispondere ai bisogni della popolazione, far rispettare le drammatiche chiusure imposte dal lockdown, promuovere la riapertura ed il rilancio della vita economica e sociale. In un momento in cui il dibattito sembra polarizzato fra catastrofisti e negazionisti gli esperti convergono sul fatto che un cambiamento profondo è avvenuto, che questo cambiamento produrrà a lungo effetti e che le città sono la risposta al problema, non sono il problema. Ci vorranno 2-3 anni per uscire dalla crisi, ma altre minacce possono incombere per i legami delle questioni legate alla pandemia con quelle legate al cambiamento climatico ed alla crisi ambientale. Alcuni grandi fenomeni sembrano del tutto evidenti, come il crescente ruolo del pubblico, dopo una lunga fase di sua riduzione, la nuova integrazione fra fenomeno urbano e mondo digitale in una ricombinazione che ha subito una straordinaria accelerazione. Sono cambiamenti che richiedono alle città di rafforzare la propria resilienza, la preparedness di fronte all’imprevedibilità degli eventi. Le città rimarranno attrattive, ma dovranno ridefinire l’alleanza tra luogo e rete, dimensione fisica e digitale delle relazioni, spazio urbano ed infrastrutture”
Nel futuro delle città post pandemia dunque non si vedrà una crisi, ma un opportunità per ristrutturare le città per quartieri, di portare urbanità in aree suburbane o interne, di affrontare i problemi della riqualificazione negli insediamenti informali dei paesi più poveri dove il distanziamento fisico è difficile con situazioni di estremo pericolo. Bisogna quindi lavorare alla costruzione dei requisiti per migliorare le condizioni di vita nelle città. Bisogna creare una strategia basata su maggiore orientamento verso i mercati interni, ai bisogni dei cittadini e su un uso maggiore della tecnologia. Si deve puntare ad una nuova forma di pianificazione capace di far lavorare assieme istituzioni, università, imprese con le organizzazioni della società civile.

Balducci conclude il suo intervento affermando che “si tratta di uno scenario ricco di spunti per definire  una ‘avenue of escape’  dalla crisi attuale fondata su città più abitabili, più locali che globali, meno diseguali, più flessibili, più capaci di adattamento, con un uso migliore dello spazio pubblico, con una riscoperta della prossimità ed una piena scoperta di tutto quanto può essere fatto in rete  dal telelavoro al rafforzamento di comunità a distanza,  con una grande attenzione alla qualità ambientale. Sono temi che potrebbero riguardare da vicino i grandi investimenti anticiclici che vedranno impegnati i diversi paesi nei prossimi anni”.

Breve guida pratica al contratto preliminare immobiliare (c.d. “compromesso"). Finalità e contenuti del preliminare immobiliare; Preliminare con atto notarile o con scrittura privata; Preliminare dal notaio, trascrizione ed effetti; Registrazione del contratto preliminare; Differenza tra caparra e acconto; Chi paga le spese del contratto preliminare.

FINALITÀ E CONTENUTI DEL PRELIMINARE IMMOBILIARE
Il contratto preliminare immobiliare (usualmente denominato anche “compromesso”) precede di regola la stipula del contratto definitivo di compravendita dell’immobile (usualmente denominato anche “rogito notarile”), ed è il contratto con il quale le parti si obbligano a concludere il contratto di compravendita e dettagliano le condizioni di vendita e contrattuali (queste ultime, nella maggior parte dei casi, già genericamente stabilite nella proposta di acquisto).
Il contratto preliminare di compravendita presenta inoltre usualmente i seguenti contenuti:
- i dati identificativi delle parti e dell’immobile (risultanze catastali, vani, pertinenze);
- il prezzo dell’immobile, le modalità ed i termini di pagamento;
- l’indicazione della regolarità dell’immobile rispetto alle norme edilizie e dell’esistenza di eventuali vincoli (quali ad esempio ipoteche, servitù), che spesso assumono il valore di con-dizione risolutiva dell’impegno del compratore di procedere all’effettivo acquisto;
- il titolo del possesso con la data in cui esso inizia a decorrere e le eventuali limitazioni;
- il versamento dell’acconto e/o della caparra confirmatoria;
- la eventuale fissazione di penali;
- la data entro la quale dovrà essere stipulato il contatto definitivo;
- l’eventuale clausola d’arbitrato.
Contenuti specifici sono previsti dall'art. 6 del D. Leg.vo 122/2005, alla cui lettura si rinvia, per i contratti preliminari relativi a immobili da costruire (ai sensi dell'art. 1 del D. Leg.vo 122/2005, sono gli "immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità").
Vedi in proposito Tutela degli acquirenti di immobili da costruire .

PRELIMINARE CON ATTO NOTARILE O CON SCRITTURA PRIVATA
Il contratto preliminare può essere indifferentemente stipulato davanti a un notaio, nella forma quindi dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, oppure con una semplice scrittura privata, con l’assistenza del mediatore immobiliare.
Fanno eccezione i contratti per immobili da costruire . Per questi ultimi, l'art. 6 del D. Leg.vo 122/2005 (modificato dall'art. 388 del D. Leg.vo 14/2019 e vigente dal 16/03/2019 ai sensi dell'art. 389 del D. Leg.vo 14/2019) dispone che il contratto preliminare, ed ogni altro contratto che sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile da costruire, devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.
Vedi in proposito Tutela degli acquirenti di immobili da costruire .

PRELIMINARE DAL NOTAIO, TRASCRIZIONE ED EFFETTI
Il preliminare di compravendita stipulato davanti a un notaio va trascritto nei pubblici registri immobiliari (“Conservatoria”), ex art. 2645-bis del Codice civile.
La stipula del preliminare dal notaio e la relativa trascrizione non è obbligatoria, ma è certamente opportuna, soprattutto in un’ottica di tutela per l’acquirente di un immobile. Questi, infatti, con la trascrizione:
- si garantisce i diritti scaturenti dall’atto stesso;
- ottiene il privilegio rispetto ai diritti altrui;
- non permette al venditore di alienare nuovamente l’immobile stesso, di iscrivere ipoteche o sottoporre il bene a pignoramento.
Essa è dunque finalizzata a tutelare il promissario acquirente dal pericolo di formalità pregiudizievoli (come la cessione dell’immobile promesso a terzi o la costituzione di diritti reali sullo stesso come pignoramenti, sequestri o ipoteche), che potrebbero essere trascritte o iscritte contro il promittente venditore nel periodo tra la sottoscrizione del preliminare e la stipula del definitivo di compravendita.
Gli effetti della trascrizione decadono se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la stipula del contratto definitivo (ad esempio il rogito notarile) o entro tre anni dalla trascrizione, non viene stipulato il contratto definitivo.
Qualora non si voglia sottoscrivere il preliminare davanti a un notaio, usualmente per evitare le maggiori spese che ne conseguono in termini di onorario del notaio stesso e di spese vive per la trascrizione, è possibile procedere con una semplice scrittura privata, con l’assistenza del mediatore immobiliare.

REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE
La registrazione del contratto preliminare immobiliare adempie a finalità diverse dalla trascrizione, essendo una formalità obbligatoria ai soli fini fiscali; in pratica, la registrazione non attribuisce al promissario acquirente alcuna tutela sostanziale, ma è una formalità finalizzata al pagamento delle relative imposte.
Essa deve avvenire presso l’Agenzia delle entrate, nel termine di 20 giorni dalla firma (30 giorni nel caso in cui il contratto è stipulato con atto notarile).
Le imposte da versare sono:
- Imposta di registro fissa nella misura di 200 Euro;
- Imposta di registro proporzionale pari allo 0,50% della caparra confirmatoria versata;
- Imposta di registro proporzionale del 3% sugli acconti versati, solo se la vendita è soggetta a imposta di registro;
- Marca da bollo ogni 4 facciate o 100 righe di contratto (16 Euro - se invece il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è complessivamente pari a 155 Euro), nonché per ciascun allegato (2 euro per allegati quali planimetrie o visure catastali, 16 Euro per l’Attestato di prestazione energetica).
Quanto versato per quanto attiene la caparra nonché gli eventuali acconti corrisposti, saranno portate in deduzione dall’Imposta di registro dovuta al momento della stipula del rogito, a meno che la vendita non sia soggetta ad IVA.

Differenza tra caparra e acconto. Sia la caparra (o più precisamente in questi casi “caparra confirmatoria”) che l’acconto sono somme versate a titolo di anticipo di una parte del totale prezzo dovuto, tuttavia la caparra (a differenza dell’acconto che esaurisce qui le sue funzioni) ha anche una funzione di garanzia risarcitoria degli interessi di entrambe le parti, acquirente e venditore.
Se il compratore rifiuta di concludere la compravendita del bene, il venditore avrà il diritto di trattenere la caparra versata a titolo di risarcimento danni.
Viceversa, se è il venditore rifiutarsi di concludere la compravendita, il compratore potrà richiedere un importo pari al doppio della caparra versata.
Gli importi versati all’atto del preliminare (ma anche all’atto della c.d. “proposta irrevocabile d’acquisto”) possono qualificarsi come “caparra” unicamente se ciò sia esplicitamente indicato. In assenza di tale indicazione pertanto gli importi saranno da considerare come semplici acconti.
Più raro, ma possibile, che venga prevista una caparra "penitenziale", che rappresenta - a differenza della "confirmatoria" - una penale prestabilita tra le parti per l'esercizio del diritto di recesso.

Chi paga le spese del contratto preliminare. Le spese del contratto preliminare sono, salvo diverso accordo che è sempre possibile, a carico della parte acquirente, ai sensi dell’art. 1475 del Codice civile (seppure secondo altra interpretazione - invero poco applicata - si dovrebbe fare riferimento all’art. 10 del D.P.R. 131/1986 secondo il quale obbligate a richiedere la registrazione sono entrambe le parti).

Fonte: Bollettino Online di Legislazione Tecnica
www.legislazionetecnica.it

Crescono le compravendite di abitazioni nelle località turistiche – nel 2018 le transazioni registrate a livello complessivo sono aumentate del 6,1% –, mentre sul fronte valori si registra ancora un calo. A dirlo l’Osservatorio Nazionale Immobiliare Turistico 2019 di Fimaa-Confcommercio (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari) con la collaborazione della Società di Studi Economici Nomisma, presentato a Roma dal presidente nazionale Fimaa-Confcommercio, Santino Taverna, dall’ad di Nomisma, Luca Dondi dall’Orologio, e dall’esperto di turismo immobiliare Fimaa-Confcommercio, Fabrizio Savorani.

“Dal contesto di crescita dei flussi turistici in Italia – ha detto il presidente nazionale Fimaa-Confcommercio – il mercato delle case vacanza merita attenzione”. Aggiungendo: “L’incremento delle compravendite è favorito anche dai prezzi convenienti, ma i valori, anche se ancora in diminuzione, stanno trovando stabilità”. Taverna ha poi però posto l’accento sul fatto che il comparto del turismo non è ancora in grado di esprimere al meglio le proprie potenzialità. E ha sottolineato che è necessario intervenire sul fardello fiscale, con una riduzione e con un riordino della fiscalità sugli immobili, ed è necessaria un’azione di contrasto all’abusivismo e una seria lotta al dumping fiscale.

a veniamo ai dati dell’Osservatorio, che ha fotografato l’andamento del mercato 2019 delle case per vacanza in Italia, attraverso l’analisi dei dati delle compravendite e delle locazioni di 205 località di mare e 112 di montagna e lago, e ha mostrato le 13 località per prezzi massimi di compravendita di appartamenti top o nuovi.

E’ Capri, con 12.700 euro a mq, la località turistica dove costa di più acquistare una casa vacanza. Seguono Forte dei Marmi (12.600 €/mq) e Madonna di Campiglio (12.400 €/mq). Le altre località sono Santa Margherita Ligure (12.300 €/mq), Courmayeur (11.000 €/mq), Cortina D’Ampezzo (10.700 €/mq), Selva di Val Gardena (9.900 €/mq), Porto Cervo (9.400 €/mq), Anacapri (8.900 €/mq), Ortisei (8.900 €/mq), Porto Rotondo (8.500 €/mq), Corvara (8.400 €/mq), Sirmione (8.100 €/mq).

Nell’aprire la presentazione dell’Osservatorio Nazionale Immobiliare Turistico 2019 l’ad di Nomisma ha prima illustrato lo scenario generale e poi lo scenario relativo al mercato turistico.

In merito allo scenario generale, Luca Dondi dall’Orologio ha parlato di un contesto difficile. La crescita dell’economia italiana è modesta e lo scenario è di generale stagnazione. Elemento che si riflette su un indicatore importante per il settore immobiliare: il clima di fiducia. Nonostante il deterioramento del clima di fiducia, la domanda è molto forte. C’è un interesse per il settore immobiliare: per gli italiani la proprietà rimane un elemento di grande interesse; quasi l’80% delle famiglie sono interessate all’acquisto se nella possibilità di ottenere un mutuo. C’è poi la componente investimento, dalla quale dipende la liquidità del settore. Per il 2019 si prevede un ulteriore incremento delle compravendite. Mentre per gli anni successivi si prospetta una dinamica di stabilizzazione, se non di deterioramento. Ma l’aumento delle compravendite ancora oggi fatica a tradursi in un aumento dei prezzi. Anche se in alcune città si registra già un segno positivo sul fronte valori.

Parlando idello scenario relativo al mercato turistico, l’ad di Nomisma ha evidenziato un’analogia con lo scenario generale: incremento delle compravendite e calo dei prezzi. Ne emerge un quadro abbastanza coerente con lo scenario nazionale. Il mercato delle località turistiche ha una difficoltà, in quanto è alimentato prevalentemente da una domanda di investimento. E la componente di investimento è attendista, questo in seguito ai segnali che arrivano dall’economia, a causa della redditività contenuta e del carico fiscale. Nonostante questi fattori, i risultati sono tutto sommato incoraggianti.

Nel dettaglio, l’Osservatorio Nazionale Immobiliare Turistico 2019 ha evidenziato una crescita delle compravendite di abitazioni nelle località turistiche. Rispetto al 2017 (+3,5%), nel 2018 le transazioni registrate a livello complessivo sono aumentate del 6,1%, in linea con il dato nazionale (+6,5%): in particolare, le località marine hanno fatto segnare +6,4%, quelle montane +4,0%, mentre quelle lacuali +7,6%.

Sul fronte valori, nel 2019 il prezzo medio per l’acquisto di un’abitazione turistica in Italia si attesta a 2.134 euro al mq commerciale, con un trend dei prezzi di vendita delle case per vacanza ancora in contrazione: il dato medio fa segnare una flessione annua pari a -1,8% (la variazione registrata nel 2018 era -2,5%). Il calo maggiore è stato registrato nel Lazio (-3,5%), a seguire Liguria (-3,1%), Valle d’Aosta, Toscana, Campania e Molise (-2,5%). Il Friuli Venezia-Giulia è l’unica regione a registrare un aumento dei prezzi medi (+1,5).

Nelle località marine, il calo maggiore dei prezzi medi di compravendita di appartamenti nel 2019 si registra nel Lazio (-3,5% annuo) e in Liguria (-3,1%), in particolare si segnalano il -6,8% di Santa Margherita Ligure, il -6,4% di Rapallo, il -5,3% di Sestri Levante e il -5,0% di Fregene; mentre il Friuli Venezia-Giulia segna un +0,8%. Tra le località di montagna o lago la maggiore variazione negativa è in Valle d’Aosta (-2,5%), mentre in Friuli Venezia-Giulia si è rilevato un aumento dei prezzi medi pari a +1,7%. Le località che hanno registrato variazioni positive sono solo una decina: tra di esse, Senigallia, con un aumento del 3,8%, alcune località montane in provincia di Udine (es. Tarvisio, +3,3%), Livigno e Lignano Sabbiadoro, che hanno registrato un aumento dei prezzi medi del 2,0%.

All’interno dei singoli mercati, sono in genere gli immobili usati e localizzati nelle zone periferiche ad evidenziare i segnali di debolezza più accentuati, con cali medi dei prezzi delle abitazioni che vanno dal -2,1% nelle località montane e lacuali al -2,4% nelle località di mare. Tengono maggiormente gli immobili di qualità e nuovi, per i quali si registra una flessione media annuale del -1,1% nelle località lacuali, del -1,3% in montagna e del -1,6% al mare.

Per quanto riguarda il mercato della locazione delle abitazioni, nel 2019 si registra un +1,3% su base annua, in miglioramento rispetto al 2018, beneficiando della crescita dei flussi turistici. L’aumento ha interessato maggiormente le località marittime (+1,9% in media) e le località lacuali (+1,0%), mentre le località di montagna sono in media sugli stessi livelli del 2018. Il mercato della locazione delle località turistiche è caratterizzato da un canone medio settimanale ordinario (valore di massima frequenza per un appartamento con camera matrimoniale, cameretta, cucina e bagno, 4 posti letto spese incluse) di 400 euro per il mese di giugno, 570 euro per luglio e 730 euro per agosto.

Secondo gli operatori del settore, anche quest’anno il mercato residenziale nelle località turistiche è alimentato principalmente dagli acquisti per utilizzo diretto (64%), mentre le quote restanti sono riconducibili a finalità di investimento (17%) o a un misto delle due tipologie (19%).

Sulla distribuzione delle intenzioni di acquisto tra italiani e stranieri, nel complesso la domanda di abitazioni per vacanza proviene da italiani nell’85% dei casi, mentre per il 15% risulta alimentata da soggetti stranieri, in lieve calo rispetto alla rilevazione dello scorso anno. Per quanta riguarda la locazione, la domanda della componente straniera risulta più elevata e raggiunge il 29%, mentre la componente italiana è pari al 71% (identica distribuzione registrata un anno fa).

Secondo quanto emerso dall’Osservatorio, dunque, nel corso del 2018-2019 si è ulteriormente consolidato il recupero del mercato immobiliare anche nelle località turistiche. Questo però è avvenuto in un contesto congiunturale di fragilità e incertezza, che rende difficile il contagio della ripresa ai valori di mercato ed espone i contesti territoriali ancora poco conosciuti da un punto di vista turistico al rischio di perdurante debolezza e ricadute.

A margine della presentazione dell’Osservatorio, parlando dei valori, il presidente nazionale Fimaa-Confcommercio, Santino Taverna, ha spiegato: “Se guardiamo al pregresso, avevamo dei cali di prezzo molto più consistenti. Oggi si registra ancora una diminuzione dei valori immobiliari, ma stiamo tornando verso una stabilità ed è sicuramente una boccata di ossigeno per il comparto”.

Quando si parla di mercato immobiliare delle case vacanza si fa riferimento a una domanda di investimento. Taverna ha sottolineato: “Avendo l’Italia un clima che permette quattro mesi di vacanza, l’acquisto di una casa vacanza può rappresentare anche un contributo per la famiglia che fa questo tipo di investimento e magari poi l’affitta per la stagione estiva. In questo senso, c’è adesso una maggiore attenzione perché c’è un ritorno economico più vantaggioso di quanto possa esserci con gli investimenti finanziari”.

Ma in questo quadro non si può non parlare del carico fiscale. Proprio a tal proposito, il presidente nazionale Fimaa-Confcommercio ha detto: “Il carico fiscale è quello che ci ha penalizzato, perché c’è stato un incremento dal 2010. Imu e Tasi hanno decisamente pesato sul comparto. Questo ha allontanato un po’ gli investitori stranieri. Sarebbe auspicabile una local tax, quantomeno un raggruppamento delle imposte, perché anche il fatto stesso che ci siano scadenze diverse va a complicare soprattutto l’attenzione da parte degli investitori stranieri”.

Taverna ha poi affermato: “Oggi abbiamo una città come Milano che ha una propria vocazione a metropoli europea e che è sicuramente attrattiva. Questa attenzione verso Milano può portare ad investire nel comparto turistico. L’Italia offre una molteplicità di elementi di assoluto interesse. Basti considerare che i 2/3 del patrimonio artistico mondiale si trovano in questo Paese. Senza dimenticare la morfologia, la stessa montagna non è più la località turistica solamente per la stagione invernale, ma lo è anche per la stagione estiva. Sulle Dolomiti il 70% delle presenze turistiche è appannaggio degli stranieri e questo la dice lunga. C’è poi una riscoperta di diverse località marine del Sud, per esempio in Sicilia, Calabria, Puglia, Sardegna, Campania. Località che sicuramente oggi attraggono investitori stranieri anche per una questione di prezzo molto più abbordabile di quanto non possano essere località come Capri o Forte dei Marmi, ma che comunque stanno destando interesse. Questo vuol dire alimentare anche quelle Regioni che hanno avuto sempre qualche difficoltà. Diciamo, quindi, che il comparto turistico può veramente dare una scossa in più per la ripresa dell’economia”.

Fonte: idealista.it

Nuovo corso di laurea in gestione d’impresa a indirizzo immobiliare destinato ai professionisti del settore.

Nasce il percorso di laurea per i professionisti del settore immobiliare, dalla partnership tra Universitas Mercatorum, FIAIP e Confassociazioni. Il percorso “Gestione di impresa ad indirizzo immobiliare” permette l’acquisizione di competenze finora inedite a chi opera nel comparto.

Come sottolineato dal Presidente Nazionale FIAIP, Gian Battista Baccarini, il profondo cambiamento che coinvolge il sistema immobiliare italiano – così come le nuove normative – ha spinto l’ente ad attivare percorsi di alta formazione specialistica per agenti e valutatori immobiliari che si aggiungono ai corsi aggiornamento e certificazione già attivi.

Il corso di laurea in gestione d’impresa con indirizzo immobiliare permetterà anche di beneficiare di 50 borse di studio messe a disposizione dalla FIAIP, volte a coprire parzialmente i costi universitari.

L’utilizzo di innovative metodologie tecnologiche nel nostro Ateneo – ha proseguito il Presidente della Universitas Mercatorum, Danilo Iervolino – garantisce una formazione adeguata e al passo con i tempi.

Il professionista che si approccia al percorso di laurea non vede compromesso il suo tempo lavorativo, anzi lo valorizza, potendo scegliere il suo spazio di studio.
Il metodo didattico permetterà di alternare attività formative in e-learning e attività operative con le imprese e per le imprese.

Un’offerta didattica, quindi che si propone di avvicinarsi alla realtà lavorativa del settore facendo in modo che il professionista utilizzi immediatamente sul campo le nozioni teoriche apprese.