Mutui ipotecari 2025: cresce il capitale erogato, calano i tassi. Il mercato torna a correre

Il mercato dei mutui ipotecari torna a mostrare segnali di forte dinamismo. Nel 2025 aumentano sia il numero delle unità immobiliari ipotecate sia il capitale complessivamente finanziato, mentre prosegue il calo dei tassi di interesse, rendendo il credito più conveniente per famiglie e imprese.

È quanto emerge dal Rapporto Mutui Ipotecari 2026 dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate, che analizza i nuovi mutui garantiti da iscrizione ipotecaria, escludendo le surroghe. Il quadro restituisce un mercato in espansione, con una crescita diffusa dei volumi e un’importante differenza tra il credito destinato all’acquisto di immobili e quello utilizzato per finanziare altre attività economiche.

Oltre 906 mila immobili ipotecati nel 2025
Nel corso del 2025 le unità immobiliari ipotecate sono state 906.691, in aumento del 17,5% rispetto al 2024. Ancora più marcata la crescita del capitale erogato, che raggiunge 138,7 miliardi di euro, segnando un incremento del 27,4% su base annua.

L’aumento del capitale finanziato evidenzia una ripresa significativa dell’attività creditizia, sostenuta sia dalla maggiore domanda di finanziamenti sia da un contesto di tassi in progressiva diminuzione.

Il residenziale domina per numero di operazioni, il non residenziale per valore
L’analisi del rapporto conferma la centralità del comparto residenziale, ma evidenzia anche il peso delle operazioni destinate alle imprese.

Gli immobili residenziali rappresentano infatti il 71,1% delle unità ipotecate, ma incidono soltanto per il 35,8% del capitale complessivo. Il settore non residenziale, invece, pur rappresentando appena l’8,1% degli immobili, assorbe il 47,1% del capitale erogato, confermandosi il segmento caratterizzato dalle operazioni economicamente più rilevanti.

Molto positiva anche la dinamica del capitale destinato agli immobili non residenziali, che cresce del 38,5%, mentre gli atti a destinazione mista (residenziale e non residenziale) rappresentano il 17,8% delle unità e il 12% dei capitali.

Anche il comparto dei terreni, pur mantenendo un peso limitato, registra la crescita percentuale più elevata: il capitale finanziato aumenta infatti del 45,8%.

Tassi dei mutui in calo su tutte le tipologie
Tra gli elementi più rilevanti del rapporto emerge la riduzione del costo del credito.

Nel 2025 il tasso medio ponderato applicato alla prima rata scende al 4,12%, con una diminuzione di 0,86 punti percentuali rispetto all’anno precedente.

I mutui destinati al comparto residenziale risultano i più convenienti, con un tasso medio del 3,35%, mentre gli atti non residenziali e quelli relativi ai terreni si attestano al 4,71%. Per gli atti a destinazione mista il tasso medio è pari al 4,19%.

Il calo dei tassi rappresenta un elemento favorevole per il mercato immobiliare, contribuendo a migliorare l’accessibilità al credito soprattutto per le famiglie.

Mutui più lunghi per le famiglie, più brevi per le imprese
La durata media dei finanziamenti ipotecari si attesta a 15,8 anni, ma il dato varia sensibilmente in funzione della destinazione del mutuo.

Per gli immobili residenziali la durata media raggiunge infatti 25,6 anni, riflettendo la tipica struttura dei mutui casa. Decisamente più contenuti risultano invece i finanziamenti destinati al comparto non residenziale, con una durata media di 8,1 anni, coerente con esigenze di investimento e finanziamento delle attività economiche.

Cresce il credito destinato alle attività economiche
Uno degli aspetti più interessanti del rapporto riguarda la destinazione effettiva delle risorse ottenute attraverso i mutui ipotecari.

L’Osservatorio distingue infatti tra il Mercato A, che comprende i finanziamenti collegati direttamente all’acquisto di immobili, e il Mercato C, relativo ai mutui garantiti da immobili ma destinati a sostenere altre attività economiche.

Nel 2025 il Mercato A raccoglie circa 46 miliardi di euro, in aumento del 25%, mentre il Mercato C raggiunge 73,3 miliardi di euro, con una crescita del 35%.

Nel comparto residenziale oltre l’82% del capitale è destinato all’acquisto di abitazioni, mentre negli atti non residenziali circa l’86% dei finanziamenti viene utilizzato per finalità diverse dall’acquisto di immobili, confermando il ruolo dell’ipoteca come strumento di accesso al credito per imprese e operatori economici.

Il Nord resta leader, ma pesa il crollo di Milano
Dal punto di vista territoriale, il Nord continua a concentrare la quota maggiore del mercato, con il 60,9% degli immobili ipotecati e il 43,8% del capitale complessivo.

Tuttavia, il 2025 segna un’inversione di tendenza sul fronte degli importi finanziati: nonostante il numero di immobili ipotecati cresca del 17,7%, il capitale erogato nelle regioni settentrionali diminuisce del 6,1%.

A trainare la crescita sono invece il Centro Italia (+37,6%) e il Sud (+28,1%).

Il dato è fortemente influenzato dall’andamento delle principali città italiane. Complessivamente gli otto maggiori centri urbani concentrano oltre il 18% del capitale nazionale, ma registrano una flessione del 26,2% negli importi finanziati.

La contrazione è quasi interamente riconducibile a Milano, dove il capitale erogato diminuisce di circa il 56% a causa dell’arresto di alcune operazioni di elevato valore nel comparto non residenziale. La quota del capoluogo lombardo sul totale nazionale passa così da circa il 22% nel 2024 a poco più dell’8% nel 2025.

Di segno opposto l’andamento di Roma, che registra una crescita del 48,1%, e di Firenze, dove il capitale finanziato aumenta del 68,5%.

Un mercato del credito in ripresa
I dati del Rapporto Mutui Ipotecari 2026 delineano un mercato del credito in netta ripresa. L’aumento dei finanziamenti, accompagnato dalla discesa dei tassi di interesse, crea condizioni più favorevoli sia per chi acquista un’abitazione sia per le imprese che utilizzano il patrimonio immobiliare come garanzia per ottenere liquidità.

Resta tuttavia evidente la diversa natura del credito ipotecario: mentre nel settore residenziale il mutuo continua a essere principalmente uno strumento per acquistare casa, nel comparto non residenziale assume sempre più il ruolo di leva finanziaria a sostegno degli investimenti e delle attività economiche.