Piano Casa, il Governo dà il via libera alla struttura commissariale: nuovi alloggi a prezzi calmierati in quattro città

Il Consiglio dei ministri approva la costituzione della struttura di supporto alla Commissaria straordinaria Elisabetta Pellegrini per l’attuazione del programma ADD Italy Living. Investimenti privati, rigenerazione urbana e abitazioni a prezzi accessibili al centro del terzo pilastro del Piano Casa.

Il Governo accelera sull’attuazione del terzo pilastro del Piano Casa, il programma nazionale che punta ad ampliare l’offerta abitativa attraverso investimenti prevalentemente privati, interventi di rigenerazione urbana e realizzazione di alloggi a prezzi calmierati.

Nella seduta del 13 ottobre 2026, il Consiglio dei ministri ha dato il via libera alla costituzione della struttura di supporto della Commissaria straordinaria Elisabetta Pellegrini, incaricata di seguire il programma di investimento ADD Italy Living, che interesserà le città di Roma, Milano, Napoli e Genova.

Il provvedimento rappresenta un ulteriore passaggio nell’organizzazione delle attività necessarie alla realizzazione degli interventi e sarà formalizzato attraverso un decreto del Presidente del Consiglio dei ministri (DPCM), in applicazione dell’articolo 9, comma 8, del Decreto-legge 66/2026, convertito dalla Legge 116/2026.
L’obiettivo è favorire il coordinamento tra le amministrazioni coinvolte e rendere più efficiente il percorso autorizzativo dei progetti, senza rinunciare alle verifiche previste dalla normativa.

Piano Casa, investimenti e rigenerazione urbana a Roma, Milano, Napoli e Genova
Il programma ADD Italy Living aveva già ottenuto un primo riconoscimento istituzionale il 4 agosto 2026, quando il Consiglio dei ministri ne aveva dichiarato il preminente interesse strategico nazionale.

 

Nella stessa occasione, d’intesa con i presidenti delle Regioni Campania, Lazio, Liguria e Lombardia, era stata nominata Commissaria straordinaria l’ingegnera Elisabetta Pellegrini, con il compito di coordinare l’attuazione degli investimenti, monitorare l’avanzamento degli interventi e gestire le procedure attraverso gli strumenti straordinari previsti dalla legge.

Il programma coinvolge quattro importanti realtà metropolitane, accomunate da una crescente difficoltà di accesso alla casa, soprattutto per le famiglie con redditi intermedi, i giovani e i lavoratori.
L’iniziativa si inserisce in una strategia che intende coniugare edilizia convenzionata, residenziale libera e riqualificazione del patrimonio urbano, favorendo la partecipazione dei capitali privati alla realizzazione di abitazioni economicamente più accessibili.

La costituzione della struttura commissariale non coincide, tuttavia, con l’autorizzazione definitiva dei singoli interventi, che dovranno seguire le procedure di valutazione e approvazione stabilite dalla normativa.

Alloggi a prezzi calmierati: chi potrà beneficiare del terzo pilastro
Uno degli elementi centrali del terzo pilastro del Piano Casa riguarda il sostegno alla cosiddetta fascia grigia, costituita da cittadini che, pur non trovandosi nelle condizioni economiche richieste per accedere all’edilizia residenziale pubblica, non dispongono di risorse sufficienti per acquistare o affittare un’abitazione ai prezzi di mercato.
Si tratta di una platea che comprende famiglie, giovani coppie e lavoratori, particolarmente esposti all’aumento dei costi abitativi nelle principali aree urbane.

La normativa contempla inoltre soluzioni residenziali destinate agli studenti universitari fuori sede, ai lavoratori del settore privato che devono trasferirsi per motivi professionali, anche stagionali, con esigenze abitative a carico del datore di lavoro, e al personale delle Forze di polizia.

Il nuovo modello punta quindi a superare la tradizionale separazione tra edilizia sociale e mercato immobiliare, introducendo programmi integrati capaci di rispondere a esigenze abitative differenti.

Almeno il 70% degli investimenti destinato all’edilizia convenzionata
Il Piano Casa introduce precisi vincoli per garantire che gli investimenti privati producano anche un beneficio abitativo di interesse collettivo.

In particolare, l’articolo 9 stabilisce che almeno il 70% dell’investimento residenziale debba essere destinato all’edilizia convenzionata, con prezzi di vendita o canoni di locazione inferiori di almeno il 33% rispetto ai valori correnti di mercato della stessa zona.

La percentuale del 70% riguarda il valore dell’investimento e non necessariamente il numero delle abitazioni realizzate. Nei programmi che comprendono anche destinazioni non residenziali, il requisito si applica alla sola componente abitativa e deve essere rispettato in ciascun contesto territoriale interessato.

La determinazione dei prezzi e dei canoni avverrà attraverso convenzioni con le amministrazioni comunali, utilizzando come riferimento le quotazioni dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate o, nei casi consentiti, valori di mercato adeguatamente documentati.

Un ulteriore elemento di garanzia è rappresentato dalla durata dei vincoli: gli immobili dovranno mantenere la destinazione convenzionata e le condizioni economiche agevolate per almeno 30 anni dalla conclusione dei lavori.
La previsione mira a evitare che gli alloggi realizzati con questo modello vengano rapidamente ricondotti alle condizioni ordinarie del libero mercato, preservandone nel tempo la funzione abitativa.

Rigenerazione urbana e nuovi servizi per i quartieri
Il terzo pilastro del Piano Casa non si limita alla costruzione di nuove abitazioni, ma attribuisce un ruolo prioritario al recupero degli immobili esistenti, alla riqualificazione delle aree degradate e al riutilizzo di spazi già urbanizzati.

L’obiettivo è favorire una trasformazione delle città che integri l’offerta residenziale con nuove funzioni economiche e sociali, riducendo il ricorso a interventi di espansione urbana.

La disciplina prevede, entro specifiche condizioni, la possibilità di incrementare la superficie utile degli immobili, con regole differenziate per la componente convenzionata e quella destinata al libero mercato.
Un aspetto innovativo riguarda inoltre la possibilità di riservare dal 5% al 15% della superficie utile complessiva ad attività complementari alla residenza.

Gli spazi potranno ospitare startup, microimprese, coworking, esercizi commerciali di prossimità, attività artigianali e servizi di quartiere, attraverso convenzioni che prevedano canoni calmierati.
Si tratta di una soluzione pensata per favorire la nascita di quartieri multifunzionali, nei quali la presenza di abitazioni, servizi e attività produttive contribuisca a migliorare la qualità della vita e a sostenere l’economia locale.

Poteri speciali alla Commissaria e autorizzazione unica per gli interventi
Per accelerare l’attuazione dei programmi di investimento, la normativa consente il ricorso a procedure straordinarie riservate ai grandi investimenti dichiarati di preminente interesse strategico nazionale, di importo complessivo non inferiore a un miliardo di euro, con esclusione di quelli riguardanti opere pubbliche.

La Commissaria straordinaria potrà adottare ordinanze in deroga alle disposizioni di legge, nel rispetto dei limiti espressamente previsti, tra cui la normativa penale, le disposizioni antimafia e gli obblighi inderogabili derivanti dall’ordinamento dell’Unione europea.

Particolare rilievo assume il meccanismo dell’autorizzazione unica, che potrà essere rilasciata al termine di una conferenza di servizi con la partecipazione delle amministrazioni competenti.

Il provvedimento potrà sostituire gli atti di assenso necessari, produrre effetti di variante agli strumenti urbanistici vigenti ed equivalere alla dichiarazione di pubblica utilità, indifferibilità e urgenza delle opere.
La procedura punta a concentrare in un unico percorso amministrativo le valutazioni necessarie, riducendo la frammentazione degli adempimenti e i possibili rallentamenti burocratici.

Restano comunque necessari l’esame dei singoli progetti e il rispetto dei vincoli e delle verifiche non derogabili.

Il confronto con ANCE: opportunità per le imprese e criticità economiche
L’attuazione del terzo pilastro del Piano Casa ha aperto anche un confronto con il mondo delle costruzioni e gli operatori del mercato immobiliare.
Il tema è stato affrontato il 1° ottobre 2026, durante la conferenza Città nel Futuro 2030-2050, promossa dall’Associazione nazionale costruttori edili (ANCE), alla quale ha partecipato la Commissaria straordinaria Elisabetta Pellegrini.
L’associazione ha sottolineato le opportunità offerte dal nuovo modello di edilizia integrata, evidenziando tuttavia la necessità di rendere le misure accessibili anche alle piccole e medie imprese.
Tra le richieste avanzate figura l’estensione delle agevolazioni e delle semplificazioni amministrative anche ai programmi di investimento di importo inferiore a un miliardo di euro.

Un’altra questione riguarda la sostenibilità economica degli interventi nei diversi mercati territoriali.
Le simulazioni presentate da ANCE nel giugno 2026 hanno infatti evidenziato che l’equilibrio tra edilizia convenzionata e residenziale libera può variare sensibilmente in funzione dei valori immobiliari locali.

Nelle città caratterizzate da prezzi di vendita particolarmente elevati, la componente destinata al libero mercato può contribuire a compensare i minori ricavi derivanti dagli alloggi calmierati. In altre aree, dove i margini immobiliari risultano più contenuti, lo stesso modello rischia invece di generare perdite e scoraggiare gli investimenti.
Da qui la necessità, evidenziata dai costruttori, di introdurre strumenti sufficientemente flessibili da tenere conto delle differenze tra i territori.

Piano Casa, la sfida sarà trasformare gli investimenti in abitazioni accessibili
Con il via libera alla struttura commissariale, il Governo compie un ulteriore passo verso l’attuazione del programma ADD Italy Living e, più in generale, del modello di edilizia integrata previsto dal terzo pilastro del Piano Casa.
La sfida principale sarà tradurre le disposizioni normative in interventi concretamente realizzabili, conciliando tre esigenze: garantire prezzi accessibili ai cittadini, assicurare la sostenibilità economica degli investimenti privati e rispettare le esigenze urbanistiche e ambientali dei territori.

La capacità di coordinamento della struttura commissariale, l’efficacia delle procedure autorizzative e la collaborazione con gli enti locali saranno fattori decisivi per il successo dell’iniziativa.

Resta inoltre centrale il tema dell’effettiva accessibilità economica degli alloggi: uno sconto del 33% rispetto ai prezzi di mercato rappresenta un requisito importante, ma il suo impatto concreto dipenderà dai valori immobiliari di partenza e dalla capacità di spesa delle famiglie interessate.

Il vero banco di prova del terzo pilastro sarà quindi la capacità di trasformare i grandi investimenti immobiliari in un’offerta abitativa stabile, sostenibile e realmente accessibile, contribuendo allo stesso tempo alla rigenerazione delle città.