Accertamento di conformità e permesso annullato: i limiti dell’art. 36 secondo il Consiglio di Stato

La sentenza n. 696 del 27 gennaio 2026 chiarisce quando la sanatoria non può essere usata per riproporre interventi già bocciati dal giudice

È legittimo utilizzare l’accertamento di conformità per riproporre un intervento edilizio già assentito con permesso poi annullato? Il Consiglio di Stato ha fornito una risposta netta con la sentenza n. 696 del 27 gennaio 2026, delineando i confini applicativi dell’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Il caso: dal permesso annullato alla nuova istanza di sanatoria
Tutto parte da un permesso di costruire che autorizzava la demolizione e ricostruzione con ampliamento volumetrico, basato sulla normativa regionale del Piano Casa. Il vicino impugnava il titolo edilizio, ottenendone l’annullamento per carenza dello stato legittimo dell’immobile.

La proprietaria, per rimediare, presentava un’istanza di accertamento di conformità ex art. 36, ottenendo un nuovo permesso in sanatoria. Anche questo veniva impugnato, con il tribunale che accertava come il progetto allegato fosse sostanzialmente identico a quello già annullato, e che non si trattasse di opere già realizzate ma di un intervento nuovo. Il titolo veniva annullato nuovamente.

Art. 36 d.P.R. 380/2001: la doppia conformità
La norma consente la sanatoria solo se l’intervento risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione che al momento della domanda. Presuppone quindi opere già eseguite.

I limiti applicativi dell’accertamento di conformità
Secondo il Consiglio di Stato:
– l’accertamento di conformità è destinato a sanare abusi già realizzati;
– non può essere usato per legittimare opere future;
– è illecito usarlo per riproporre progetti identici a quelli già bocciati dal giudice.

Un simile utilizzo snaturerebbe la funzione dell’istituto, trasformandolo in uno strumento di autorizzazione anticipata, in contrasto con la normativa.

Demolizione e ricostruzione: due fasi distinte
Il Consiglio di Stato indica un iter corretto in due fasi:
1. Accertamento della conformità limitato alle opere già esistenti e sanabili con doppia conformità;
2. Successiva istanza di demolizione e ricostruzione, fondata sui volumi effettivamente legittimi.
Solo così si rispetta la funzione dell’art. 36 e si evita l’elusione di sentenze di annullamento.

La portata operativa della sentenza
La sentenza n. 696/2026 ribadisce che:
– l’art. 36 è un istituto di regolarizzazione dell’esistente;
– non è un titolo per opere future o per riproporre progetti già bocciati;
– le amministrazioni devono scindere la sanatoria dell’esistente dalla progettazione di nuovi interventi.

Una pronuncia che richiama tecnici e amministrazioni alla corretta applicazione del Testo Unico Edilizia, ponendo un argine a usi impropri dell’accertamento di conformità e rafforzando la certezza del diritto urbanistico.