Monolocale sotto i 28 m² e cambio d’uso: quando si può applicare il Salva Casa?

Un locale commerciale di 25,30 m² può diventare un’abitazione anche se non raggiunge i 28 m² previsti ordinariamente per un monolocale? E cosa accade se l’immobile si trova in un’area a elevata pericolosità idraulica, dove sono vietati i cambi d’uso che aumentano il carico insediativo?

A fornire indicazioni importanti per progettisti e proprietari è il TAR Liguria con la sentenza n. 1066/2026, che affronta due questioni particolarmente attuali dopo l’entrata in vigore del Decreto Salva Casa: l’applicazione delle deroghe igienico-sanitarie ai piccoli alloggi ottenuti mediante cambio di destinazione d’uso e la valutazione del carico insediativo nelle aree soggette a rischio idraulico.

Secondo i giudici, le deroghe previste dall’art. 24, commi 5-bis e 5-ter, del D.P.R. 380/2001 possono trovare applicazione anche quando l’abitazione viene ricavata da un immobile precedentemente destinato ad attività commerciale.

Ma non solo. Il passaggio dalla destinazione commerciale a quella residenziale non determina automaticamente un incremento del carico insediativo: l’effetto del cambio d’uso deve essere verificato concretamente, mettendo a confronto le caratteristiche e la presenza antropica associate alla destinazione precedente e a quella prevista dal progetto.

Da negozio a monolocale di 25,30 m²: il caso
La controversia nasce dalla trasformazione di un locale commerciale di 25,30 m² in un monolocale residenziale con angolo cottura.

La proprietaria aveva presentato una SCIA per realizzare l’intervento, ma il Comune, con un provvedimento del 28 marzo 2025, ne aveva vietato l’esecuzione.

Due, in particolare, le criticità individuate dall’Amministrazione.

La prima riguardava le dimensioni dell’unità immobiliare: con appena 25,30 m², il futuro alloggio non raggiungeva la superficie minima ordinariamente prevista per un monolocale destinato a una persona.

La seconda era legata alla localizzazione dell’edificio, ricadente in una fascia di inondabilità disciplinata dal piano di bacino, nella quale il cambio di destinazione d’uso è ammesso soltanto a determinate condizioni e, in particolare, in assenza di un incremento del carico insediativo.

La proprietaria ha impugnato il provvedimento sostenendo che l’intervento potesse beneficiare delle deroghe introdotte dal Salva Casa nell’art. 24 del Testo Unico Edilizia e che il passaggio da commerciale a residenziale non determinasse, nel caso concreto, un aumento della presenza antropica.

Il TAR ha accolto il ricorso.

Monolocali: la regola ordinaria dei 28 m²
Il riferimento tradizionale per le dimensioni minime degli alloggi è il D.M. Sanità 5 luglio 1975.

Per gli alloggi monostanza, la disciplina stabilisce una superficie minima, comprensiva dei servizi, pari a:
– 28 m² per una persona;
– 38 m² per due persone.

Il quadro normativo, tuttavia, è stato modificato dal Decreto Salva Casa, che ha introdotto specifiche possibilità di deroga all’interno dell’art. 24 del D.P.R. 380/2001.

Ed è proprio questa disciplina a diventare decisiva nella sentenza del TAR Liguria.

Salva Casa: fino a quanto può scendere la superficie minima?
Con i nuovi commi 5-bis e 5-ter dell’art. 24 del D.P.R. 380/2001, il legislatore ha previsto la possibilità, in presenza di determinate condizioni, di asseverare la conformità igienico-sanitaria anche quando non vengono raggiunti alcuni dei parametri dimensionali ordinari.

Per gli alloggi monostanza è possibile scendere:
da 28 fino a 20 m² per una persona e da 38 fino a 28 m² per due persone.

Anche l’altezza minima interna può essere inferiore ai 2,70 metri ordinariamente richiesti, fino al limite di 2,40 metri.

Non si tratta, però, di una liberalizzazione generalizzata dei micro-alloggi.

La deroga opera all’interno delle condizioni fissate dalla legge e richiede l’asseverazione del progettista abilitato, fermo restando il rispetto degli altri requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa vigente.

Quali condizioni devono essere rispettate?
Per ricorrere alla deroga non basta che il monolocale abbia una superficie superiore a 20 m².

L’art. 24, comma 5-ter, richiede innanzitutto il rispetto del requisito dell’adattabilità previsto dal D.M. 236/1989, relativo all’eliminazione delle barriere architettoniche.

Deve inoltre ricorrere almeno una delle condizioni individuate dalla norma.

In particolare, il progetto può inserirsi in un intervento di recupero edilizio finalizzato al miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie dell’immobile oppure prevedere specifiche soluzioni progettuali capaci di garantire condizioni adeguate in rapporto al numero degli occupanti.

Tra le misure assumono rilievo, quando tecnicamente possibile, l’ampliamento della superficie dell’alloggio e il miglioramento della ventilazione naturale.

Nel caso arrivato davanti al TAR Liguria, il progetto prevedeva proprio un incremento dell’aerazione naturale, ottenuto attraverso la modifica dei serramenti e l’aumento della superficie finestrata apribile. I giudici hanno inoltre rilevato la conformità del progetto alla disciplina relativa all’eliminazione delle barriere architettoniche.

La deroga vale anche se prima l’immobile era un negozio?
È uno degli aspetti più interessanti della sentenza.

Secondo il TAR, la disciplina introdotta dal Salva Casa può trovare applicazione anche quando il monolocale viene ricavato attraverso la trasformazione di un locale precedentemente non residenziale.

La deroga, quindi, non deve essere interpretata come riservata esclusivamente agli spazi già destinati ad abitazione.

La lettura viene collegata alla finalità della nuova disciplina: favorire il recupero e l’ottimizzazione del patrimonio edilizio esistente e ridurre il consumo di suolo, senza rinunciare alla verifica delle condizioni igienico-sanitarie necessarie per l’utilizzo residenziale.

La sentenza assume quindi particolare interesse per gli interventi di rigenerazione del costruito: piccoli negozi, uffici e altre unità immobiliari esistenti possono, ricorrendone tutte le condizioni urbanistiche, edilizie e igienico-sanitarie, essere interessati da operazioni di conversione funzionale verso la residenza.

Non significa, però, che ogni locale commerciale superiore a 20 m² possa automaticamente diventare un’abitazione. Il limite dimensionale rappresenta soltanto uno degli elementi da verificare.

E gli immobili costruiti prima del D.M. 5 luglio 1975?
Nella controversia era emersa anche un’altra questione.

L’art. 10, comma 2, del D.L. 76/2020, convertito dalla Legge 120/2020, contiene infatti una specifica disciplina relativa agli immobili realizzati prima dell’entrata in vigore del D.M. 5 luglio 1975 e ubicati nelle zone A o B, o in zone a queste assimilabili.

Il punto controverso riguarda l’applicabilità di questa disposizione anche quando l’immobile originariamente non aveva destinazione residenziale e l’abitazione nasce proprio attraverso il cambio d’uso.

Il TAR Liguria, tuttavia, non ha ritenuto necessario risolvere tale questione interpretativa: per decidere la controversia è risultata sufficiente l’applicazione della disciplina più recente contenuta nell’art. 24, commi 5-bis e 5-ter, del Testo Unico Edilizia.

Cambio d’uso e rischio idraulico: il nodo del carico insediativo
La superficie del monolocale rappresentava soltanto una parte del problema.

L’edificio era infatti situato in una fascia di inondabilità “A” e la disciplina del piano di bacino ammetteva gli interventi di ristrutturazione edilizia negli ambiti di tessuto urbano consolidato a condizione, tra l’altro, che il cambio d’uso non determinasse un aumento del carico insediativo, neppure temporaneo.

La questione diventa quindi: trasformare un negozio in un’abitazione significa necessariamente aumentare il numero di persone esposte al rischio?

Per il TAR, la risposta non può essere automatica.

Da commerciale a residenziale non significa sempre più carico insediativo
La valutazione deve essere effettuata concretamente, considerando l’utilizzazione dell’immobile prima e dopo l’intervento.

Nel caso esaminato, la disciplina regionale richiamata nella controversia considera significativo, indicativamente, un incremento superiore al 20% del numero di abitanti, addetti o utenti degli immobili esistenti, quando questo determina un maggiore fabbisogno di standard urbanistici.

Per ricostruire la situazione di partenza occorre inoltre considerare la destinazione risultante dallo stato legittimo dell’immobile, ai sensi dell’art. 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. 380/2001.

Nel caso specifico, il parametro di confronto era la destinazione commerciale, poiché la precedente difformità rispetto all’originaria destinazione a magazzino prevista dalla licenza edilizia del 1970 era stata successivamente regolarizzata con una concessione edilizia in sanatoria del 1995.

Ed è proprio il confronto tra negozio e monolocale ad assumere un ruolo decisivo.

Un negozio può avere un carico antropico maggiore di un monolocale
Secondo il ragionamento seguito dal TAR, un locale commerciale implica normalmente la presenza di addetti, clienti e fornitori, mentre il monolocale oggetto dell’intervento era destinato a una sola persona.

La trasformazione dei 25,30 m² da commerciale a residenziale, senza incremento di superficie, non è stata quindi considerata idonea a determinare un aumento del carico insediativo.

Anzi, nella situazione esaminata, la destinazione abitativa poteva comportare una riduzione della presenza antropica complessiva rispetto all’utilizzo commerciale.

La conclusione non costituisce però una regola valida indistintamente per ogni cambio d’uso.

Occorre considerare la disciplina urbanistica e di settore applicabile, la destinazione legittima di partenza, le dimensioni dell’immobile, il numero potenziale di occupanti, addetti e utenti e le caratteristiche effettive dell’intervento. La stessa ricostruzione della sentenza evidenzia come la conclusione dipenda dalla specifica disciplina del piano di bacino e dal caso concreto.

Cosa cambia per progettisti e proprietari
La sentenza n. 1066/2026 offre indicazioni rilevanti soprattutto per gli interventi di riuso del patrimonio immobiliare esistente.

Il primo principio è che il limite ordinario dei 28 m² non costituisce più, da solo, un ostacolo insuperabile alla realizzazione di un monolocale per una persona: nelle condizioni stabilite dall’art. 24 del Testo Unico Edilizia, la superficie può scendere fino a 20 m².

Il secondo è che questa possibilità può interessare anche le unità immobiliari che acquistano la destinazione residenziale attraverso un cambio d’uso.

Il terzo riguarda le aree sottoposte a discipline di rischio: il passaggio da una categoria funzionale all’altra non equivale automaticamente a un aumento del carico insediativo. Serve invece una valutazione sostanziale degli effetti dell’intervento.

Per il professionista, di conseguenza, diventa ancora più importante documentare in progetto non soltanto il rispetto dei parametri dimensionali derogatori, ma anche le soluzioni adottate per garantire adeguate condizioni igienico-sanitarie, l’adattabilità dell’unità immobiliare e, quando necessario, l’effettivo impatto del cambio di destinazione d’uso sul carico antropico.

Monolocali sotto i 28 m²: il Salva Casa non è una deroga automatica
La decisione del TAR Liguria amplia le possibilità operative offerte dal Salva Casa nel recupero di immobili esistenti, ma non introduce un’autorizzazione generalizzata alla trasformazione di negozi e altri piccoli locali in abitazioni.

Il dato dei 20 m² rappresenta il limite minimo derogatorio per il monolocale destinato a una persona, non un requisito sufficiente, da solo, per rendere possibile il cambio d’uso.

Prima di progettare la trasformazione occorre verificare l’intero quadro applicabile: stato legittimo, disciplina urbanistica comunale, ammissibilità del cambio di destinazione d’uso, requisiti igienico-sanitari, adattabilità, caratteristiche progettuali richieste dall’art. 24, eventuali vincoli e normative di settore.

La sentenza n. 1066/2026 aggiunge però un tassello significativo: la riduzione della superficie minima prevista dal Salva Casa può operare anche nell’ambito del recupero a fini abitativi di un locale commerciale e il cambio d’uso deve essere valutato per i suoi effetti reali, non soltanto per il passaggio formale da una categoria funzionale all’altra.