Premialità volumetriche e rigenerazione urbana: accesso anche agli edifici condonati

Con un passaggio silenzioso ma potenzialmente di grande impatto, la Legge di Bilancio 2026 ha modificato il quadro normativo relativo agli incentivi volumetrici per la rigenerazione urbana, aprendo — per la prima volta — anche agli edifici abusivi condonati.

La novità: “conseguito” come “rilasciato”
Al centro della modifica c’è una piccola, ma significativa, variazione lessicale al Decreto Sviluppo 2011 (DL 70/2011). All’articolo 5, comma 10, dopo la parola “rilasciato” è stata inserita anche la dicitura “o conseguito”. Questo aggiornamento riconosce il titolo in sanatoria anche in assenza di un rilascio espresso da parte della Pubblica Amministrazione, a patto che si siano verificati i requisiti procedimentali previsti dalle leggi sui condoni edilizi del 1985, 1994 e 2003.

In termini pratici, la modifica consente agli immobili abusivi ma regolarizzati attraverso un condono — anche in assenza di provvedimenti formali — di accedere alle premialità volumetriche previste dagli strumenti di rigenerazione urbana.

Premialità volumetriche: cosa sono e perché contano
Le premialità volumetriche sono strumenti urbanistici che incentivano la riqualificazione e la razionalizzazione del tessuto edilizio esistente. Previste dal comma 9 del medesimo articolo 5 del DL 70/2011, possono includere:
– aumenti di cubatura per demolizione e ricostruzione,
– delocalizzazione di volumi,
– cambi di destinazione d’uso compatibili,
– modifiche alla sagoma per ragioni architettoniche.

Sono strumenti chiave nei Piani Casa regionali, spesso utilizzati per attrarre investimenti in contesti urbani degradati, incentivando progetti di densificazione controllata, miglioramento energetico, e adeguamento sismico.

Fino ad oggi, però, gli edifici abusivi erano in gran parte esclusi da questi benefici, tranne nei casi in cui era intervenuto un titolo in sanatoria rilasciato. Con la nuova norma, si amplia la platea dei beneficiari, includendo anche chi ha “conseguito” il titolo tramite i condoni edilizi.

Condono edilizio e rigenerazione urbana: un equilibrio delicato
L’inserimento dei condoni nel perimetro delle premialità volumetriche riapre un dibattito cruciale per il governo del territorio: può un edificio regolarizzato “a posteriori” godere degli stessi incentivi pensati per promuovere qualità urbana e architettonica?

Da un lato, il legislatore sembra voler normalizzare e includere porzioni irregolari di città all’interno di processi virtuosi di rigenerazione. Dall’altro, la giurisprudenza costituzionale aveva già espresso riserve su un’equiparazione tra sanatoria ordinaria (con doppia conformità urbanistica) e condono straordinario.

Le sentenze 24/2022, 90/2023 e 119/2024 avevano ribadito una distinzione netta tra titolo in sanatoria e condono, sottolineando come le premialità non potessero estendersi automaticamente agli edifici abusivi. La nuova formulazione della legge sembra spingersi oltre queste interpretazioni, pur mantenendo ferme alcune esclusioni fondamentali, come:
– interventi nei centri storici,
– edifici in aree a inedificabilità assoluta.

Implicazioni urbanistiche e architettoniche
Dal punto di vista architettonico, l’ingresso degli edifici condonati tra i potenziali beneficiari dei bonus volumetrici pone nuove sfide di qualità progettuale. Molti di questi immobili sono frutto di costruzioni irregolari, spesso prive di coerenza con il contesto o con standard edilizi adeguati.

L’opportunità che si apre, dunque, è duplice:
1. Recuperare volumi edilizi marginali attraverso progetti architettonici di trasformazione e rifunzionalizzazione.
2. Condizionare l’accesso alle premialità a standard elevati di qualità progettuale, energetica e ambientale.

Il rischio, però, è che la norma venga letta come un ulteriore condono implicito, annacquando il principio della conformità urbanistica come precondizione per interventi incentivati.

Un nuovo scenario normativo
La Legge di Bilancio 2026 apre un nuovo capitolo nel rapporto tra rigenerazione urbana e abusivismo edilizio. Se da un lato offre una concreta possibilità di inclusione e valorizzazione per molte aree irregolari, dall’altro richiede maggiore attenzione nei controlli e nella qualità progettuale dei futuri interventi.

Sarà ora compito delle Regioni, chiamate ad attuare i Piani Casa, e delle amministrazioni locali, valutare come tradurre questo nuovo scenario in strumenti operativi che tutelino l’interesse pubblico, la coerenza urbanistica e il paesaggio.