Danni in Condominio: chi paga e come funziona la responsabilità

Guida completa alla gestione dei danni condominiali: responsabilità, ripartizione delle spese, assicurazioni e riferimenti normativi

Vivere in condominio offre numerosi vantaggi, dalla condivisione dei costi per i servizi comuni alla presenza di spazi condivisi. Tuttavia, non mancano le complessità, specialmente quando si verificano danni che coinvolgono più unità immobiliari o strutture comuni. Capire chi paga e chi è responsabile diventa cruciale per evitare conflitti e tutelare i propri diritti.

Danni condominiali: una questione di responsabilità
I danni più comuni in condominio comprendono infiltrazioni d’acqua, guasti all’impianto idraulico, rottura di tubature, ascensori malfunzionanti o, nei casi più gravi, danni a terzi. A seconda della natura e dell’origine del danno, la legge stabilisce a chi spetti la responsabilità e come debbano essere ripartite le spese.

In linea generale:
– Danni da parti comuni: se causati da tetto, facciata, cortile o impianti condivisi, la responsabilità è del condominio.
– Danni da parti private: se provenienti da un singolo appartamento o dall’azione di un inquilino, la responsabilità è individuale.
– Danni da lavori mal eseguiti: ricadono sull’appaltatore, se non ha operato “a regola d’arte”.
– Danni da negligenza dell’amministratore: possono generare una responsabilità personale nei suoi confronti.

Il principio della custodia: articoli chiave del Codice Civile
Il Codice Civile italiano disciplina in modo preciso la responsabilità nei casi di danno:
– Art. 1118 c.c.: ogni condomino è titolare di una quota delle parti comuni, proporzionata ai millesimi di proprietà.
– Art. 1123 c.c.: le spese vanno ripartite tra i condomini in base ai millesimi, salvo diversa disposizione regolamentare.
– Art. 2051 c.c.: ciascuno è responsabile dei danni causati dalle cose che ha in custodia, salvo provi il caso fortuito.
– Art. 2053 c.c.: il proprietario di un edificio risponde dei danni da rovina dell’immobile, salvo che dimostri assenza di difetti di manutenzione o costruzione.

Come si dimostra la responsabilità
Il danneggiato deve provare:
1. L’esistenza del danno;
2. Il nesso di causalità con l’oggetto in custodia;
3. La condotta negligente o l’omessa manutenzione.

Il condominio, o il singolo chiamato in causa, può liberarsi dalla responsabilità solo provando un caso fortuito (forza maggiore, colpa esclusiva della vittima, atto imprevedibile di terzi).

Esempi pratici e casi frequenti
– Infiltrazioni dal tetto: responsabilità del condominio; spese divise per millesimi.
– Infiltrazioni da lastrico solare a uso esclusivo: 1/3 a carico dell’utilizzatore, 2/3 al condominio.
– Guasti agli impianti comuni: manutenzione a carico collettivo.
– Caduta di calcinacci o cornicioni: il condominio risponde per i danni – causati, salvo dimostri regolare manutenzione.
– Danni causati da ditte in appalto: responsabilità dell’impresa, ma il condominio può rispondere in solido in caso di ingerenze o scelta negligente.

La procedura da seguire in caso di danno
– Documentazione: foto, video, perizie.
– Notifica formale: raccomandata A/R o PEC all’amministratore e/o responsabile.
– Richiesta di risarcimento: entro 5 anni (prescrizione art. 2947 c.c.).
– Supporto legale: meglio agire con assistenza di un avvocato esperto.

Ruolo dell’assicurazione condominiale
La polizza “globale fabbricati” copre generalmente:
– Responsabilità civile del condominio verso terzi;
– Danni materiali all’edificio per eventi come incendi, esplosioni o calamità naturali.

Non è obbligatoria per legge, ma è fortemente consigliata per tutelare patrimonio e abitanti.

Prevenzione e manutenzione: strumenti chiave
Una gestione efficace del condominio si basa su:
– Manutenzione programmata di tetti, grondaie, impianti termici e idraulici;
– Selezione attenta di tecnici e ditte;
– Adozione di regolamenti condominiali chiari e condivisi.

FAQ – Domande frequenti
Cosa fare se il vicino provoca un danno?
Documentare, avvisare l’amministratore, notificare il responsabile, e se necessario agire legalmente.

Come si divide il risarcimento?
In base ai millesimi, con eventuale compensazione per chi subisce il danno.

Chi paga le infiltrazioni?
Dipende dall’origine: condominio se da parti comuni, singolo proprietario se da parti private, entrambi se c’è corresponsabilità.

Quali spese si dividono in parti uguali?
Quelle relative a servizi di uso identico da tutti (pulizie, citofoni, luci scale). Di norma, si usa il criterio dei millesimi.

Quando si può citare l’amministratore?
Per negligenza, inadempimenti o danni patrimoniali provocati da cattiva gestione.