Terzo condono in area vincolata: il Consiglio di Stato chiarisce quando il cambio d’uso esclude la sanatoria

Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 497 del 21 gennaio 2026, ha fornito una lettura rigorosa del cosiddetto “terzo condono edilizio” (legge n. 326/2003), ribadendo l’inammissibilità della sanatoria per gli abusi maggiori, quali l’incremento di superficie utile, in presenza di vincoli paesaggistici, anche se di inedificabilità solo relativa.

Il quadro normativo
Il terzo condono, più restrittivo rispetto ai precedenti del 1985 e 1994, limita la sanabilità agli abusi ultimati entro il 31 marzo 2003 e presentati entro il 10 dicembre 2004. Il legislatore ha escluso espressamente la possibilità di condono per gli interventi che ricadano nelle tipologie 1, 2 e 3 dell’allegato alla legge (cioè abusi con incremento di volume o superficie), quando realizzati su immobili soggetti a vincolo imposto anteriormente alle opere.

Il caso esaminato
L’appellante aveva richiesto la sanatoria per un cambio di destinazione d’uso da ripostiglio a residenza, con aumento di superficie utile, su immobile in area vincolata paesaggisticamente. L’intervento era stato classificato dallo stesso ricorrente tra le tipologie 1 e 3. L’amministrazione ha negato il condono, emettendo anche ordinanza di demolizione.

Il ricorrente sosteneva che trattandosi di vincolo relativo, e vista la conformità urbanistica, il parere favorevole dell’autorità preposta al vincolo avrebbe potuto consentire la sanatoria. Il TAR ha respinto il ricorso e il Consiglio di Stato ha confermato: in presenza di vincolo paesaggistico, il condono è ammesso solo per gli abusi minori.

Principi giuridici ribaditi
– L’incremento di superficie utile colloca l’abuso tra quelli maggiori, sempre esclusi dal condono in area vincolata.
– La natura relativa del vincolo non rileva: è sufficiente la sua esistenza e anteriorità all’opera per escludere la sanabilità.
– Il parere dell’autorità paesaggistica non incide sull’inammissibilità della domanda.
– L’ordine di demolizione è atto vincolato, conseguente al diniego.

Fiscalizzazione dell’abuso: irrilevanza nel merito del condono
Il Consiglio di Stato ha anche escluso la possibilità di fiscalizzare l’abuso ex art. 34 del DPR 380/2001 in questa fase: tale scelta è possibile solo in sede esecutiva e se la demolizione risulta lesiva per le parti legittime dell’immobile.

La sentenza sottolinea l’importanza di una corretta qualificazione dell’abuso già in sede di istanza. L’aumento di superficie costituisce elemento ostativo dirimente alla sanatoria nei casi di vincolo paesaggistico, a prescindere da ogni ulteriore valutazione.

Il principio di autoresponsabilità del richiedente implica che la tipologia di abuso dichiarata vincoli la Pubblica Amministrazione. In un sistema dove l’intervento edilizio si discosta in modo sostanziale dal titolo originario, l’unica conclusione possibile è il rigetto del condono e l’avvio delle misure repressive previste dalla normativa.

La giurisprudenza si conferma dunque coerente: il terzo condono non ammette elasticità interpretative quando si tratta di abusi maggiori in area vincolata. Per i tecnici e i professionisti del settore, la sentenza rappresenta un importante punto fermo nella gestione delle pratiche edilizie soggette a vincolo.