Piano Casa, costruttori e cooperative a confronto: la sostenibilità divide il settore

La formula 70%-30% funziona solo nei mercati più forti secondo ANCE. Legacoop Abitanti chiede maggiori garanzie sociali e mette in guardia dal rischio di trasformare le risorse pubbliche in leva per investimenti immobiliari.

Il Piano Casa continua a far discutere mentre si avvicina la scadenza dell’iter di conversione in legge, fissata per l’8 luglio. Al centro del confronto vi è l’equilibrio tra sostenibilità economica degli interventi e finalità sociale delle politiche abitative, un tema che vede confrontarsi due importanti attori del settore: ANCE, l’Associazione Nazionale Costruttori Edili, e Legacoop Abitanti.

Entrambe le organizzazioni riconoscono la necessità di ampliare l’offerta di alloggi accessibili per le famiglie escluse dal mercato immobiliare tradizionale. Tuttavia, divergono sulle condizioni necessarie affinché il Piano possa produrre risultati duraturi ed efficaci.

La formula 70%-30% sotto la lente di ANCE
Secondo le simulazioni presentate dalla presidente di ANCE, Federica Brancaccio, la formula prevista dal Piano Casa per gli interventi privati e in partenariato pubblico-privato – 70% di edilizia convenzionata e 30% di edilizia a libero mercato – non garantisce ovunque la sostenibilità economica delle operazioni.

Lo studio prende in considerazione un intervento residenziale composto da 125 appartamenti da 80 metri quadrati situati in un’area periferica. Il progetto prevede 44 alloggi destinati alla vendita a prezzo convenzionato, 44 alla locazione a canone concordato e 37 da immettere sul mercato libero.

L’obiettivo è verificare se la quota di edilizia libera sia in grado di compensare la riduzione dei ricavi derivante dagli alloggi convenzionati, mantenendo al tempo stesso prezzi e canoni accessibili per le famiglie.

I risultati evidenziano forti differenze territoriali. A Milano l’operazione genererebbe un utile di 14,1 milioni di euro, con un rendimento del 6,33%. A Roma il margine scenderebbe a 1,6 milioni, con una redditività dello 0,92%. A Bari, invece, l’intervento registrerebbe una perdita di 16,8 milioni di euro.

Numeri che, secondo ANCE, dimostrano come l’applicazione uniforme delle stesse percentuali in mercati immobiliari profondamente diversi rischi di compromettere la realizzabilità degli interventi nelle aree caratterizzate da valori immobiliari più contenuti.

Più famiglie possono accedere alla casa
Dal punto di vista sociale, la misura produrrebbe comunque effetti significativi. Secondo ANCE, l’edilizia convenzionata consentirebbe di ampliare di circa il 20% la platea delle famiglie in grado di accedere all’acquisto o all’affitto di un’abitazione.

Nelle grandi città come Milano e Roma, l’accesso alla casa si estenderebbe ai nuclei appartenenti al terzo e quarto quintile di reddito, mentre in città come Bari il beneficio riguarderebbe soprattutto le famiglie collocate tra il secondo e il terzo quintile.

L’effetto redistributivo appare quindi evidente, ma resta aperta la questione della sostenibilità economica degli investimenti nei territori meno dinamici.

Legacoop: servono regole più chiare sull’accessibilità
Se ANCE concentra l’attenzione sulla fattibilità economica, Legacoop Abitanti richiama invece la necessità di rafforzare la dimensione sociale del Piano.

Durante un convegno organizzato a Roma il 16 giugno, la cooperazione abitativa ha evidenziato come il concetto di “canone accessibile” debba essere definito in modo più preciso. Secondo Legacoop, il semplice riferimento ai valori di mercato non garantisce automaticamente l’accessibilità per le famiglie, soprattutto nelle aree urbane caratterizzate da forte pressione abitativa.

La richiesta è quella di introdurre criteri che tengano conto dei redditi delle famiglie, delle differenze territoriali e della durata della destinazione sociale degli immobili.

Un altro punto centrale riguarda la permanenza nel tempo della funzione sociale degli alloggi. Per Legacoop, infatti, una politica abitativa efficace non deve limitarsi a rendere accessibile l’ingresso nell’abitazione, ma deve assicurare che il patrimonio realizzato resti destinato nel lungo periodo alla locazione sociale o sostenibile.

Il rischio di una finanziarizzazione del Piano
Le preoccupazioni di Legacoop si concentrano anche sul ruolo dei capitali privati e dei fondi immobiliari.

Secondo l’associazione, in assenza di vincoli stringenti su governance, accessibilità e reinvestimento delle risorse, il Piano Casa potrebbe trasformarsi in una piattaforma di investimento immobiliare sostenuta da fondi pubblici più che in uno strumento di welfare abitativo.

Per questo Legacoop propone di rafforzare il principio della prevalenza della locazione, introdurre criteri premiali per gli investitori che garantiscono una finalità sociale e fissare requisiti minimi obbligatori per i fondi coinvolti negli interventi.

«Non siamo contrari all’innovazione delle partnership pubblico-private e alla mobilitazione di capitali pazienti, ma vogliamo rilanciare una visione dell’abitare fondata su accessibilità, stabilità e interesse pubblico», ha dichiarato il presidente di Legacoop, Simone Gamberini.

Le risorse disponibili e il recupero degli alloggi pubblici
Sul fronte delle risorse, ANCE stima che nel 2027 possano essere attivati quasi un miliardo di euro per il recupero degli alloggi ERP ed ERS. Considerando il contributo di fondi nazionali, risorse europee e politiche di coesione, il volume complessivo potrebbe raggiungere circa 10 miliardi di euro.

Legacoop chiede però che il Piano Casa italiano venga maggiormente allineato alle strategie europee, in particolare all’European Affordable Housing Plan e agli strumenti finanziari messi a disposizione dalla Banca Europea per gli Investimenti.

Nel dibattito è intervenuto anche il ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, Matteo Salvini, che ha annunciato la prossima nomina di un commissario nazionale incaricato di coordinare il recupero di 61 mila alloggi di edilizia residenziale pubblica oggi inutilizzati perché necessitano di interventi di riqualificazione. L’investimento previsto varia tra 20 e 25 mila euro per unità abitativa.

La richiesta di maggiore flessibilità
Le simulazioni elaborate da ANCE hanno trovato il sostegno dell’onorevole Erica Mazzetti, relatrice alla Camera del disegno di legge di conversione del Piano Casa.

Secondo la parlamentare, l’esperienza dei diversi mercati immobiliari dimostra l’impossibilità di applicare parametri rigidi su tutto il territorio nazionale. Da qui la richiesta di introdurre maggiore flessibilità nelle quote di housing convenzionato, calibrando gli interventi sulle caratteristiche economiche delle singole aree.

L’obiettivo è evitare che vincoli troppo uniformi scoraggino gli investimenti proprio nelle città dove l’offerta abitativa è più fragile.

La sfida dell’attuazione
Oltre alle questioni economiche e sociali, resta aperto il tema della governance e dei tempi di realizzazione.

ANCE sottolinea il rischio che l’assenza di scadenze precise rallenti la trasformazione delle risorse disponibili in cantieri e abitazioni. Legacoop, dal canto suo, insiste sulla necessità di regole attuative chiare e di una governance coerente con gli obiettivi di interesse pubblico.

Le due posizioni, pur partendo da prospettive differenti, convergono su un punto essenziale: il successo del Piano Casa dipenderà dalla capacità di conciliare sostenibilità economica, accessibilità abitativa e stabilità nel tempo delle finalità sociali.

La sfida per il legislatore sarà trasformare il Piano da semplice contenitore di strumenti finanziari e urbanistici in una politica abitativa strutturale, capace di offrire risposte concrete e durature all’emergenza casa che interessa una quota crescente della popolazione italiana.