Bonus ristrutturazioni 2026, dai ruderi ai box: quando i lavori danno diritto alla detrazione

La nuova Guida dell’Agenzia delle Entrate fa il punto sui casi particolari: immobili collabenti, cambi di destinazione d’uso, demolizione e ricostruzione, barriere architettoniche e amianto. Decisiva, in molte situazioni, la corretta qualificazione edilizia dell’intervento.

Il Bonus ristrutturazioni non riguarda soltanto i tradizionali lavori eseguiti all’interno di case e condomìni. L’agevolazione può essere utilizzata, a determinate condizioni, anche per recuperare immobili collabenti, trasformare fabbricati non residenziali in abitazioni, effettuare interventi di demolizione e ricostruzione, realizzare box pertinenziali, eliminare barriere architettoniche e bonificare edifici dalla presenza di amianto.

A fare il punto sulle situazioni meno immediate è l’Agenzia delle Entrate nella nuova Guida dedicata agli interventi che possono beneficiare della detrazione fiscale.

La regola di partenza resta quella del recupero del patrimonio edilizio esistente. Sulle singole abitazioni sono agevolabili gli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia. La manutenzione ordinaria può invece beneficiare della detrazione quando interessa le parti comuni degli edifici residenziali.

Nel 2026, secondo quanto riepilogato nella Guida, la detrazione raggiunge il 50% delle spese, entro il limite di 96mila euro per unità immobiliare, per gli interventi sull’abitazione principale sostenuti dal proprietario o dal titolare di un diritto reale di godimento. Negli altri casi ammessi l’aliquota scende al 36%, mantenendo lo stesso tetto di spesa.

Immobili collabenti, il bonus può spettare anche sui fabbricati inagibili
Una delle casistiche affrontate riguarda gli immobili classificati nella categoria catastale F/2, le cosiddette unità collabenti. Si tratta di fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e che non producono reddito.

L’inutilizzabilità dell’edificio non impedisce automaticamente di accedere al Bonus ristrutturazioni. Questi fabbricati sono infatti considerati immobili già costruiti e catastalmente individuati.

La condizione fondamentale è che dal titolo abilitativo risulti che l’intervento riguarda la conservazione del patrimonio edilizio esistente e non la realizzazione di una nuova costruzione. Al termine dei lavori, inoltre, l’immobile dovrà essere accatastato come residenziale.

Regole analoghe valgono per le unità F/4, “in corso di definizione”. Più restrittiva è invece la situazione degli immobili F/3, cioè “in corso di costruzione”: il bonus non può essere utilizzato semplicemente per completare una nuova costruzione.

Cambio d’uso, agevolato anche l’immobile che diventa abitazione
La detrazione può spettare anche quando, prima dell’avvio del cantiere, l’edificio non ha una destinazione residenziale.

È il caso, ad esempio, della trasformazione di un fienile in abitazione. Per beneficiare dell’agevolazione è necessario che dal provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio della destinazione d’uso da fabbricato strumentale agricolo ad abitativo.

Diventa quindi essenziale quanto riportato nel titolo edilizio: la trasformazione dell’edificio e la sua destinazione residenziale finale devono emergere chiaramente dall’intervento autorizzato.

Demolizione e ricostruzione, decisiva la qualifica di ristrutturazione edilizia
Particolare attenzione deve essere riservata agli interventi di demolizione e ricostruzione.

Per gli interventi effettuati dal 17 luglio 2020, nella definizione di ristrutturazione edilizia possono rientrare anche ricostruzioni con sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche differenti rispetto all’edificio originario.

Sono inoltre possibili le innovazioni necessarie per l’adeguamento antisismico, l’accessibilità, l’installazione degli impianti tecnologici e il miglioramento dell’efficienza energetica. Nei casi ammessi dalle norme o dagli strumenti urbanistici possono essere previsti anche incrementi di volumetria.

Ai fini fiscali, però, resta fondamentale un elemento: l’intervento deve essere qualificato come ristrutturazione edilizia e non come nuova costruzione.

Esistono poi regole più severe per determinate categorie di immobili tutelati, centri storici e aree di particolare valore storico e architettonico.

Diversa ancora è l’ipotesi di ristrutturazione con ampliamento senza demolizione. In questo caso la detrazione riguarda soltanto le spese sostenute per la parte preesistente, mentre l’ampliamento è considerato nuova costruzione. Le due componenti di spesa devono pertanto essere distinte.

Box e posti auto, l’eccezione alla regola delle nuove costruzioni
Box e posti auto rappresentano una delle principali eccezioni al principio secondo cui il Bonus ristrutturazioni interessa soltanto il patrimonio edilizio esistente.

La realizzazione di autorimesse e posti auto può beneficiare della detrazione anche quando si tratta di una nuova costruzione, a condizione che esista o venga costituito un vincolo di pertinenzialità con un’abitazione.

L’agevolazione può riguardare anche l’acquisto di box e posti auto pertinenziali già realizzati da un’impresa. In questo caso, tuttavia, sono detraibili esclusivamente le spese riconducibili alla loro costruzione, che devono essere attestate dal venditore.

Barriere architettoniche, non è necessaria la presenza di persone con disabilità
Tra gli interventi ammessi figurano anche quelli destinati all’eliminazione delle barriere architettoniche, sia nelle singole abitazioni sia sulle parti comuni degli edifici.

Possono rientrare nell’agevolazione, ad esempio, ascensori, montacarichi, rampe, servoscala e piattaforme elevatrici, oltre agli interventi su servizi igienici, porte, pavimenti e impianti quando funzionali al superamento delle barriere.

Un chiarimento rilevante riguarda i beneficiari: per ottenere la detrazione non è necessario che nell’abitazione o nel condominio viva una persona con disabilità.

Gli interventi devono però rispettare le caratteristiche tecniche previste dalla normativa sull’abbattimento delle barriere architettoniche.

Amianto, agevolata anche la bonifica eseguita da sola
Regole favorevoli sono previste anche per la bonifica dall’amianto. L’intervento costituisce infatti una categoria autonoma tra quelle ammesse al Bonus ristrutturazioni.

Ciò significa che non è necessario effettuare la rimozione dell’amianto nell’ambito di una più ampia ristrutturazione dell’edificio. Tra le spese detraibili può rientrare anche il trasporto del materiale in discarica effettuato da imprese specializzate.

Dal tubo del gas alle porte blindate, gli altri lavori ammessi
Il perimetro del bonus comprende inoltre alcuni interventi legati alla sicurezza domestica. Tra gli esempi riportati figurano l’installazione di rilevatori di gas, vetri antinfortunio e corrimano, oltre alla riparazione di impianti potenzialmente pericolosi, come la sostituzione di un tubo del gas o la sistemazione di una presa malfunzionante.

Non basta, invece, acquistare un elettrodomestico dotato di sistemi di sicurezza: l’agevolazione richiede un intervento sull’immobile.

Sono inoltre agevolabili le opere destinate a prevenire atti illeciti, come grate, porte blindate, serrature, vetri antisfondamento, antifurto e sistemi di rilevazione delle intrusioni. Restano invece fuori le spese che non riguardano materialmente l’immobile, come il contratto con un istituto di vigilanza.

Caldaie a combustibili fossili escluse dal 2025
La Guida ricorda anche una delle esclusioni entrate in vigore dal 2025. Non danno più diritto al Bonus ristrutturazioni gli interventi di sostituzione o nuova installazione di impianti di climatizzazione invernale costituiti da caldaie uniche alimentate a combustibili fossili, comprese le caldaie a condensazione.

L’esclusione interessa anche le opere accessorie e funzionali all’intervento principale non agevolabile.

Secondo quanto riepilogato dall’Agenzia, possono invece continuare a rientrare nell’agevolazione, rispettando le condizioni previste, sistemi quali microcogeneratori, generatori a biomassa, pompe di calore ad assorbimento a gas e sistemi ibridi composti da una pompa di calore integrata con una caldaia a condensazione.

Titolo edilizio e classificazione dei lavori diventano decisivi
Dalle diverse casistiche emerge un principio comune: per stabilire se un intervento possa beneficiare del Bonus ristrutturazioni non conta soltanto quale lavoro viene materialmente realizzato, ma anche come viene qualificato dal punto di vista urbanistico ed edilizio.

Per un immobile collabente deve risultare il recupero del patrimonio esistente; nel cambio di destinazione d’uso deve essere indicata la trasformazione verso il residenziale; demolizione e ricostruzione devono essere qualificate come ristrutturazione edilizia; per box e autorimesse deve invece sussistere il vincolo di pertinenzialità.

La corretta classificazione dell’intervento, il titolo abilitativo e la corrispondenza tra lavori autorizzati e risultato finale assumono quindi un peso determinante. Un aspetto che rende il ruolo dei tecnici centrale non soltanto sul piano edilizio e urbanistico, ma anche per la possibilità del contribuente di beneficiare correttamente delle agevolazioni fiscali.