La Corte di Cassazione fornisce chiarimenti in merito alla ripartizione delle spese condominiali, con particolare riferimento alle spese per la manutenzione dei balconi aggettanti.
Con la sentenza del 12/03/2020, n. 7042, la Suprema Corte si è pronunciata nell’ambito di una fattispecie in cui una condomina chiedeva di essere esonerata dalle spese relative al rifacimento dei balconi dei condomini di una scala e la condanna del Condominio a restituirle le somme già pagate per i balconi di proprietà degli altri partecipanti al condominio. Nella specie la delibera condominiale gravava i proprietari dei singoli balconi delle spese per la ripavimentazione degli stessi ma ripartiva tra i vari condomini le restanti spese per la complessiva manutenzione dei balconi medesimi.
MANUTENZIONE DEI BALCONI
Al riguardo i giudici, accogliendo il ricorso, hanno ribadito che in tema di condominio negli edifici, i balconi aggettanti, in quanto "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Ne consegue che le spese relative alla manutenzione dei balconi, comprensive non soltanto delle opere di pavimentazione, ma anche di quelle relative alla piattaforma o soletta, all'intonaco, alla tinta ed alla decorazione del soffitto, restano a carico del solo proprietario dell'appartamento che vi accede, e non possono essere ripartite tra tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
Pertanto, con riferimento ai balconi:
- vanno ripartite le spese relative ai soli beni comuni, intendendosi per tali i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole;
- sono a carico esclusivo del proprietario e non vanno pertanto ripartite le spese relative alla pavimentazione, alla piattaforma o soletta, all'intonaco, alla tinta ed alla decorazione del soffitto.
NULLITÀ DELLA DELIBERA ASSEMBLEARE
La Corte ha inoltre precisato che l'assemblea condominiale non può validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni. Pertanto, nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, viene ritenuta nulla la deliberazione che disponga, appunto, in ordine al rifacimento della relativa pavimentazione.
La Corte di Cassazione, con la sentenza del 15/10/2019, n. 26041, si pronuncia in tema di divisione delle parti comuni dell'edificio con particolare riferimento ad un'area condominiale destinata al parcheggio.
Come è noto l’art. 1119, Cod. civ., prevede che le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino “e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio”. Queste ultime parole sono state aggiunte dall’art. 4 della L. 220/2012 di riforma del condominio.
Sulla materia si è pronunciata la Corte di Cassazione in una fattispecie in cui un condomino contestava la ripartizione - disposta dal Tribunale - di un’area condominiale adibita a parcheggio nonostante avesse manifestato il proprio dissenso. In particolare il ricorrente sosteneva che la modifica dell’art. 1119, Cod. civ. disposta dalla L. 220/2012 condizionasse la divisibilità delle parti comuni al requisito del consenso di tutti i condomini anche nel caso di divisione disposta dal giudice.
La Corte di Cassazione, rigettando il ricorso, ha premesso che la divisione delle cose comuni è materia sottratta alle competenze riconosciute all'assemblea dall'art. 1135, Cod. civ., per cui non può essere deliberata dalla volontà collettiva dei partecipanti in assemblea, ma che peraltro non si può escludere che con il consenso unanime dei condomini, raccolto non in una mera delibera, ma in una scrittura privata o atto pubblico ex art. 1350, Cod. civ., si possa procedere alla divisione.
Ciò posto la Corte ha si è soffermata poi sulla portata della modifica di cui alla L. 220/2012 distinguendo il caso di divisione volontaria e il caso di divisione giudiziaria e ritenendo che il requisito aggiunto dalla L. 220/2012 dell’unanimità dei consensi si riferisce solo alla divisione volontaria, avendo il legislatore utilizzato la congiunzione “e” in una "funzione essenzialmente disgiuntiva".
In conclusione i giudici hanno affermato che l'art. 1119, Cod. civ. come modificato dall'art. 4 della L. 220/2012, va interpretato nel senso che le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che, per la divisione giudiziaria, la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e, per la divisione volontaria, non si sia concluso un contratto che riporti, in scrittura privata o atto pubblico (e quindi non con delibera assembleare), il consenso di tutti i partecipanti al condominio. Quest'ultimo requisito (inserito dal citato art. 4, L. 220/2012) non è richiesto per la divisione giudiziaria.
Ne consegue, da un lato, che la divisione giudiziaria può essere effettuata anche a prescindere dal consenso unanime e, d’altro lato, che la divisione volontaria risulterebbe ammessa - con il consenso di tutti i condomini espresso in una scrittura privata o in un atto pubblico - anche nel caso in cui l’uso delle cose comuni risultasse “più incomodo”.
Nel caso di specie, trattandosi di divisione giudiziaria, non era necessario il consenso di tutti i partecipanti al condominio e pertanto il ricorso è stato rigettato.
Fonte: Bollettino Online di Legislazione Tecnica
www.legislazionetecnica.it
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La Fiera di Rimini occasione per lanciare il roadshow per l´efficienza energetica di Tabula Rasa ed EcoArea nello spazio di CondominioEco.
Rimini, 2 novembre 2017 - Ecomondo 2017 sarà l´occasione per scoprire in anteprima nazionale il roadshow per l´efficienza energetica Homo Condòmini Tour 2018. Grazie alla partnership tra Tabula Rasa . agenzia green marketing e comunicazione ambientale (ideatrice e organizzatrice di Habitami, campagna pubblica riqualificazione energetica edifici) - ed EcoArea, lo spazio tradizionalmente occupato da CondominioEco sarà interamente dedicato a Homo Condòmini Tour 2018 . tecnologie intelligenti e soluzioni di costruzione per abitare sostenibile.
Nel padiglione B5 . Efficienza energetica . della fiera di Rimini per l´appuntamento internazionale dell´economia circolare, dal 7 al 10 novembre, sarà allestita la Casa dell´efficienza energetica: sette Container che da marzo a luglio 2018 attraverseranno l´Italia fermandosi una settimana nelle piazze di 12 città metropolitane, allestiti con Smart Technology . Building Solutions . Energy Services . Home Services . Smart mobility.
A Ecomondo 2017 saranno presenti in versione ´museale´ e la visita guidata con l´ausilio di audioguida (storytelling tecnico-economica -fiscale) avverrà virtualmente. Ogni tecnica o tecnologia sarà corredata da una scheda che non solo ne elencherà le caratteristiche tecniche, ma esemplificherà i reali benefici derivanti dal suo utilizzo (es. - minor consumo di energia, risparmio economico, maggior comfort). Inoltre sarà posizionato Green Meeting Point, il container per rigenerazione urbana e Condomìni allestito e predisposto con servizi condivisi.
In fiera è dunque prevista la presentazione ufficiale, con la partecipazione di rappresentanti del Comitato scientifico, personalità del mondo scientifico, della cultura, dell´economia e dell´ambientalismo e di Istituzioni, Enti, Associazioni ed Organismi che patrocinano Homo Condòmini Tour 2018.
´Homo Condòmini Lupus´ l´assemblea straordinaria di condominio ´più pazza del mondo´ farà inoltre da cornice alla manifestazione e lo spettacolo del Supercondominio, che dovrebbe deliberare la riqualificazione energetica dell´edificio, andrà in scena il 9 novembre alle 18,15.