Condono edilizio negato: demolizione inevitabile anche per piccoli abusi

La recente sentenza n. 2483 del 24 marzo 2026 del Consiglio di Stato interviene con chiarezza su un tema centrale del diritto urbanistico: le conseguenze del diniego di sanatoria edilizia e, in particolare, la natura dell’ordine di demolizione che ne consegue.

La decisione ribadisce un principio di forte impatto operativo: una volta che il diniego di condono diventa definitivo, perché non impugnato, l’amministrazione è tenuta a disporre la demolizione dell’opera abusiva, senza necessità di motivare ulteriormente in ordine all’interesse pubblico.

Il caso esaminato
La vicenda riguarda un intervento edilizio di modesta entità, consistente in un ampliamento di poco più di sei metri quadrati, realizzato in difformità rispetto a una variante del permesso di costruire e accompagnato da una modifica della sagoma dell’edificio.

Nonostante le dimensioni contenute, l’intervento aveva inciso su elementi strutturali rilevanti dell’immobile, determinando un incremento della superficie e una alterazione dell’assetto originario.

Sul piano amministrativo, risultavano già intervenuti due provvedimenti fondamentali:
– il diniego di condono edilizio;
– il rigetto della richiesta di sostituzione della demolizione con sanzione pecuniaria (c.d. fiscalizzazione).

Entrambi i provvedimenti non erano stati impugnati, divenendo così definitivi.
Successivamente, il Comune aveva adottato un’ordinanza di demolizione, contestata dal privato sotto diversi profili, tra cui la carenza di motivazione, l’assenza di un interesse pubblico attuale e la modestia dell’intervento.

Il quadro normativo
La decisione si inserisce nel solco del D.P.R. 380/2001, che disciplina le categorie di intervento edilizio e il relativo regime autorizzatorio e sanzionatorio.

Nel caso di specie, l’opera è stata qualificata come ristrutturazione edilizia “pesante”, in quanto comportava:
– modifica della sagoma;
– aumento della superficie.

Tali interventi richiedono il permesso di costruire e, in assenza, sono soggetti alla sanzione ripristinatoria, ossia la demolizione.
La possibilità di sostituire la demolizione con una sanzione pecuniaria rappresenta un’eccezione, subordinata a specifiche condizioni e rimessa alla valutazione dell’amministrazione.

L’ordine di demolizione come atto vincolato
Il passaggio centrale della sentenza riguarda la qualificazione dell’ordinanza di demolizione.

Il Consiglio di Stato afferma che, in presenza di un diniego di sanatoria divenuto definitivo:
– la non sanabilità dell’opera è già accertata;
– l’amministrazione non dispone più di margini di discrezionalità;
– l’ordine di demolizione costituisce un atto dovuto.

In tale contesto, non è richiesto di esplicitare un ulteriore interesse pubblico, in quanto questo è già insito nell’esigenza di ripristinare la legalità urbanistica violata.

Irrilevanza della modesta entità dell’abuso
Un ulteriore elemento chiarito dalla sentenza riguarda la dimensione dell’intervento.

Il Consiglio di Stato esclude che la modesta estensione dell’opera possa incidere sulla qualificazione dell’abuso. Ciò che rileva non è la quantità, ma la qualità dell’intervento e i suoi effetti sull’organismo edilizio.

Un ampliamento che modifica la sagoma e incrementa la superficie:
– incide su parametri essenziali;
– determina un aumento del carico urbanistico;
– non può essere ricondotto nell’ambito delle tolleranze costruttive.

Le tolleranze, infatti, riguardano solo scostamenti minimi e fisiologici, privi di incidenza significativa.

Il tempo non incide sul potere repressivo
La sentenza ribadisce inoltre un principio consolidato: l’abuso edilizio ha natura permanente.
Ne consegue che il tempo trascorso tra la realizzazione dell’opera e l’adozione dell’ordinanza di demolizione non incide sul potere dell’amministrazione, che può essere esercitato in qualsiasi momento.

La fiscalizzazione come misura eccezionale
Con riferimento alla sostituzione della demolizione con sanzione pecuniaria, il Consiglio di Stato sottolinea che si tratta di una misura derogatoria, non configurabile come diritto del privato.
Nel caso esaminato, il precedente diniego, ormai definitivo, escludeva ogni possibilità di ricorrere a tale soluzione.

La pronuncia offre indicazioni chiare sul piano applicativo.
Quando il diniego di sanatoria diventa definitivo, si consolida la qualificazione dell’intervento come abuso non sanabile. In tale situazione:
– l’ordine di demolizione è un atto vincolato;
– non è richiesta una motivazione ulteriore sull’interesse pubblico;
– la dimensione dell’abuso è irrilevante se incide su elementi essenziali;
– il tempo non produce effetti sananti;
– la fiscalizzazione resta un’eccezione.

La decisione conferma che il momento decisivo è rappresentato dal diniego di sanatoria: una volta non impugnato, delimita definitivamente il quadro giuridico entro cui l’amministrazione è chiamata ad agire, rendendo la demolizione, nella maggior parte dei casi, inevitabile.