Agenzia delle Entrate e le specifiche su Credito di imposta ZES ed operazioni immobiliari

Casi in cui il credito d'imposta ZES non decade nelle operazioni immobiliari: la risposta dall'Agenzia delle Entrate

Il credito d'imposta ZES è stato istituito "a favore delle imprese che acquistano beni strumentali nuovi destinati a strutture produttive ubicate nelle regioni Campania, Puglia, Basilicata, Calabria, Sicilia, Molise, Sardegna e Abruzzo, nella misura massima del 20 per cento per le piccole imprese, del 15 per cento per le medie e del 10 per cento per le grandi", come cita direttamente il sito dell'Agenzia delle Entrate.

"sale and lease back" è la formula con la quale viene ceduto un bene agevolabile e, tramite la risposta n.352/2023, l'Agenzia delle Entrate ha specificato i metodi di applicazione del credito di imposta ZES.

Definizione di Sale and lease-back e triple net lease

La prima definizione inglese può essere tradotta come "vendita con patto di locazione" e si riferisce ad una forma di finanziamento di un'azienda attraverso la vendita di un bene. Il contratto tra le parti, ossia proprietario del bene e istituzione, richiede che esso sia assegnato attraverso una locazione o il leasing finanziari. Il cedente diventa quindi utilizzatore dell'immobile invece che proprietario.

Nel caso di contratto di locazione commerciale, ecco che rientra il tipo "Triple Net Lease", conosciuto anche come leasing "net-net-net" o NNN. Esso prevede che l'inquilino paghi le spese relative all'immobile quali imposte, assicurazione e manutenzione della proprietà, oltre alla quota d'affitto versata mensilmente.

La scelta del nome non è casuale in quanto solitamente l'inquilino versa, oltre al contratto di locazione, tre spese principali, ossia: assicurazione, tasse e manutenzione, come anticipato. È quindi l'affittuario che ha il compito di adempiere le responsabilità finanziarie per le spese operative, sia derivanti dalla sua attività che da quelle connesse al mantenimento dell'immobile.

Esempio sostanziale di Credito di imposta ZES

Suddetta imposta è stata chiarita dall'AdE nella risposta n. 352/2023, spiegando la sua applicazione.

L'esempio riguarda un immobile, venduto ad un fondo immobiliare e sottoposto ad un'agevolazione, per il quale si è applicato il contratto "Triple Net Lease" in quanto è stato deciso di sottoscrivere un contratto di godimento sul bene di riferimento.

Il combinato disposto all'art. 5, comma 2, del Decreto Legge n. 91 del 20 giugno 2017 e dall'articolo 1, commi 98 e seguenti della Legge n. 208 del 28 dicembre 2015, prevede che venga prodotto un credito d'imposta per gli investimenti nel Mezzogiorno.

Il contribuente di riferimento si chiede, però, se la cessione produca la decadenza dal benificio, come predisposto dall'articolo 1, comma 105 della Legge n. 208/2015, che specifica che il credito d'imposta necessita di essere rideterminato quando i beni agevolati sono ceduti a terzi e conseguentemente utilizzati per finalità estranee all'esercizio d'impresa, o destinate a strutture produttive che non rientrano in quelle aventi diritto di agevolazione. Infatti secondo la normativa tale diritto decade se la cessione avviene entro il quinto periodo d'imposta successivo a quello nel quale sono entrati in funzione.

L'AdE risponde

L'Agenzia delle Entrate basa la propria risposta sull'interpello n. 519/2022, la quale richiamava la risposta n. 404/2020. In esse veniva chiarito che, la cessione del bene agevolabile basata sullo schema di contratto "sale and lease back", non può assolutamente essere assimilata ad una cessione dell'immobile e che l'operazione effettuata non determina la decadenza delle agevolazioni.

In base a tale risposta, possiamo affermare che attraverso lo schema di contratto di riferimento, utilizzato in una operazione di autofinanziamento come quella descritta nella domanda, la disposizione contenuta nel comma 105 non deve essere applicata. La rideterminazione del credito d'imposta che in teoria sarebbe fruibile, non ricorre.