Rigenerazione urbana: il Senato esamina il nuovo Testo Unificato 2025

Premi volumetrici, delocalizzazioni in zone a rischio, Fondo nazionale da 3,4 miliardi: ecco cosa prevede il disegno di legge

È stato presentato al Senato il 4 agosto 2025 il nuovo Testo Unificato sulla rigenerazione urbana, frutto di un lungo lavoro di sintesi e revisione che integra gli otto disegni di legge unificati già nel settembre 2024. Il relatore Roberto Rosso (Forza Italia) lo ha definito “una riformulazione sostanziale, elaborata in stretta collaborazione con il Governo e le diverse forze parlamentari”.

Il disegno di legge, ora in esame presso la Commissione Ambiente di Palazzo Madama, rappresenta una svolta strategica nella pianificazione urbana del Paese, puntando alla trasformazione sostenibile del tessuto urbano, con obiettivi chiari: ridurre il consumo di suolo, rilanciare le periferie, promuovere l’efficienza energetica e idrica, migliorare la sicurezza sismica e incentivare coesione sociale e sviluppo economico.

Governance multilivello e premi volumetrici
Il nuovo schema introduce una governance strutturata su tre livelli – nazionale, regionale e comunale – e attribuisce al MIT, tramite la Direzione Generale Casa e Riqualificazione urbana, il coordinamento centrale del Piano Nazionale per la Rigenerazione Urbana, che dovrà essere varato con un DPCM entro 18 mesi. Le Regioni avranno il compito di fissare priorità e attivare incentivi aggiuntivi, mentre i Comuni (soprattutto quelli sopra i 10.000 abitanti) dovranno mappare aree degradate e opere incompiute entro un anno.

Premi volumetrici fino al +30% potranno essere concessi in base ai criteri regionali. In casi qualificati, è previsto un +5% aggiuntivo. Le operazioni di delocalizzazione in aree a rischio idrogeologico potranno ricevere un ulteriore +20% se migliorano la classe energetica e prevedono la riqualificazione dell’area originaria.

Un Fondo da 3,4 miliardi
Fulcro del provvedimento è l’istituzione di un Fondo nazionale per la rigenerazione urbana con una dotazione complessiva di 3,4 miliardi di euro: 100 milioni per il 2026 e 300 milioni all’anno fino al 2037. Il Fondo sosterrà studi, progettazioni, demolizioni, interventi di adattamento climatico, assistenza tecnica ai Comuni e trasferimenti temporanei delle famiglie.

Ristrutturazione, mobilità sostenibile e edilizia sociale
Tra le priorità della legge: riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, superamento dello zoning, potenziamento dell’economia circolare, miglioramento dell’accessibilità e della qualità urbana. Si punta inoltre alla mobilità sostenibile con una rete integrata di trasporti pubblici, ciclabilità e percorsi pedonali.
Grande attenzione viene data anche all’housing sociale e alla rigenerazione delle aree urbane con particolare riferimento ai centri storici, le periferie e gli edifici di edilizia pubblica.

Incentivi e semplificazioni
Il ddl introduce importanti incentivi fiscali: esenzione da IMU e TARI durante i lavori, imposte fisse per i trasferimenti immobiliari, e una detrazione IRPEF del 50% sull’IVA per l’acquisto di immobili riqualificati. Inoltre, è prevista una significativa semplificazione procedurale, con pareri entro 60 giorni e meccanismi di silenzio-assenso per l’avvio dei lavori.

Delocalizzazioni e sostenibilità ambientale
Una novità sostanziale rispetto al testo del 2024 è l’introduzione di piani particolareggiati per delocalizzare edifici ubicati in zone a rischio idrogeologico, in linea con l’obiettivo europeo del saldo zero nel consumo di suolo entro il 2050. Si prevede inoltre il miglioramento della permeabilità dei suoli urbani, il rimboschimento, e l’incremento delle aree verdi per contrastare i cambiamenti climatici.

Verso l’esame in Aula
La nuova proposta sarà oggetto di discussione ed emendamento alla ripresa dei lavori parlamentari dopo la pausa estiva, con l’obiettivo di approdare all’Aula del Senato entro dicembre 2025.
Se approvato, il nuovo Testo Unificato rappresenterà una delle più ambiziose e organiche riforme sul tema della rigenerazione urbana in Italia, con un impianto normativo moderno, flessibile e orientato alla sostenibilità.