Demolizione tardiva e acquisizione gratuita: il Consiglio di Stato conferma la linea rigorosa sugli abusi edilizi

Il Consiglio di Stato torna a pronunciarsi sul delicato tema degli abusi edilizi e delle conseguenze derivanti dall’inottemperanza agli ordini di demolizione, chiarendo in modo netto quando un immobile abusivo passa definitivamente al patrimonio comunale e quali siano i limiti della demolizione spontanea effettuata dal privato oltre il termine imposto dal Comune.

La sentenza n. 4206 del 25 maggio 2026 affronta infatti una questione centrale nella pratica urbanistica: il proprietario può evitare l’acquisizione gratuita dell’immobile al patrimonio pubblico se provvede tardivamente alla demolizione delle opere abusive? E cosa accade se la demolizione riguarda soltanto parte degli interventi contestati?

Il caso: area agricola trasformata abusivamente in parcheggio
La vicenda trae origine da un provvedimento comunale di acquisizione gratuita adottato ai sensi dell’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001, dopo che i proprietari non avevano ottemperato a un’ordinanza di demolizione relativa a opere abusive realizzate su fondi agricoli.

Secondo quanto accertato dal Comune, i terreni erano stati trasformati senza titolo edilizio in un’area destinata a parcheggio, mediante opere quali pavimentazioni in calcestruzzo e brecciolino, strutture accessorie, pergolati e depositi attrezzi. Il TAR aveva già ritenuto tali interventi configurabili come nuova costruzione in assenza di permesso di costruire.

In appello, i proprietari hanno sostenuto di aver rimosso le opere abusive prima dell’adozione formale dell’atto di acquisizione, richiamando quell’orientamento giurisprudenziale secondo cui la demolizione spontanea, anche tardiva, potrebbe impedire il trasferimento del bene al patrimonio comunale se intervenuta prima del perfezionamento dell’acquisizione.

Il meccanismo previsto dall’art. 31 del Testo Unico Edilizia
La decisione del Consiglio di Stato si fonda sull’interpretazione dell’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001, disposizione che disciplina gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali.

La norma stabilisce che, decorso inutilmente il termine assegnato dall’ordinanza di demolizione, il bene abusivo e l’area di sedime vengano acquisiti gratuitamente e di diritto al patrimonio comunale. L’amministrazione, in sostanza, non dispone di particolari margini di discrezionalità: l’effetto acquisitivo deriva direttamente dall’inottemperanza.

Il Consiglio di Stato richiama inoltre l’Adunanza Plenaria n. 16/2023, che ha qualificato l’inottemperanza all’ordine di demolizione come illecito amministrativo autonomo rispetto all’abuso edilizio originario.

Demolizione tardiva: quando può evitare l’acquisizione
Uno dei passaggi più rilevanti della sentenza riguarda proprio la demolizione eseguita oltre il termine fissato dal Comune.

Secondo il Collegio, la demolizione spontanea può ancora impedire il trasferimento del bene al patrimonio pubblico soltanto se il ripristino dello stato dei luoghi sia completo e intervenga prima del perfezionamento formale dell’acquisizione.

Nel caso concreto, però, il Consiglio di Stato ha accertato che diverse opere abusive risultavano ancora presenti anche dopo la scadenza del termine imposto dall’ordinanza. Gli stessi proprietari avevano ammesso la mancata rimozione integrale degli interventi contestati.

Elemento decisivo è stata anche la successiva presentazione di una SCIA per accertamento di conformità relativa proprio alle opere residue: circostanza che, secondo il Collegio, confermava la persistenza degli abusi anche dopo l’adozione del provvedimento acquisitivo.

Demolizione parziale: basta una sola opera residua per perdere il bene
La sentenza assume particolare rilievo pratico perché chiarisce che anche una inottemperanza solo parziale è sufficiente a determinare l’acquisizione gratuita dell’immobile al patrimonio comunale.

La semplice rimozione di alcune opere abusive non equivale infatti al pieno ripristino richiesto dall’ordinanza comunale. Se anche una parte delle opere permane oltre il termine assegnato, la situazione di inottemperanza resta integra e produce gli effetti previsti dall’art. 31 del Testo Unico Edilizia.

Il Consiglio di Stato sottolinea inoltre che, una volta perfezionato il trasferimento del bene al Comune, il privato non conserva più il potere di demolire autonomamente il manufatto. Da quel momento il bene appartiene all’amministrazione e l’obbligo originario di ripristino si trasforma nell’obbligo di rimborsare le eventuali spese sostenute dal Comune per la demolizione d’ufficio.

Le conseguenze operative per proprietari e tecnici
La pronuncia conferma un orientamento giurisprudenziale particolarmente rigoroso nella repressione degli abusi edilizi.

Dal punto di vista operativo, emerge con chiarezza che il rispetto integrale e tempestivo dell’ordine di demolizione rappresenta l’unico strumento realmente efficace per evitare il trasferimento dell’immobile al patrimonio pubblico. La demolizione tardiva può avere effetti salvifici soltanto in casi limitati e a condizione che il ripristino sia completo prima dell’acquisizione formale.

La decisione evidenzia inoltre come strumenti quali SCIA tardive o istanze di accertamento di conformità non siano automaticamente idonei a neutralizzare gli effetti dell’inottemperanza, soprattutto quando le opere abusive risultino ancora esistenti.

Per tecnici, proprietari e professionisti del settore edilizio, la sentenza costituisce dunque un importante richiamo alla necessità di gestire con estrema attenzione le procedure di ripristino, evitando soluzioni parziali o interventi tardivi che potrebbero non essere sufficienti ad impedire la perdita definitiva del bene.