Locazioni e immobili senza agibilità: quando il contratto resta valido

Una recente ordinanza della Cassazione fa chiarezza sul delicato rapporto tra irregolarità edilizie e validità dei contratti di locazione: niente automatismi, conta l’effettivo pregiudizio.

L’assenza del certificato di agibilità o di autorizzazioni edilizie non invalida automaticamente un contratto di locazione. A ribadirlo è la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 32181 dell’11 dicembre 2026, che offre un’importante interpretazione giuridica sul tema, destinata ad avere effetti significativi soprattutto nelle locazioni commerciali.

Il caso è nato da una controversia su un immobile ad uso panificio, affittato senza certificato di agibilità. Il conduttore aveva invocato questa irregolarità per sostenere l’esistenza di un vizio dell’immobile e chiedere la risoluzione del contratto. Ma secondo la Suprema Corte, la mancanza di agibilità – così come altre difformità urbanistiche – non può essere automaticamente interpretata come un vizio rilevante ai fini civilistici.

Agibilità: tra diritto edilizio e contratto di locazione
L’agibilità, secondo l’art. 24 del Testo Unico Edilizia (DPR 380/2001), certifica la conformità dell’immobile sotto profili igienico-sanitari, strutturali e impiantistici. Dal 2016 è sostituita dalla “segnalazione certificata di agibilità”, che tuttavia non può essere rilasciata in presenza di abusi o pratiche edilizie non definite.
Tuttavia, come evidenzia la Cassazione, non va confusa la rilevanza amministrativa di questi aspetti con la loro portata civilistica. Secondo il Codice Civile (artt. 1575 e 1578), un vizio della cosa locata esiste solo se impedisce o limita significativamente l’uso pattuito. La semplice irregolarità formale, quindi, non basta.

Il principio chiave: niente automatismi, serve prova del danno
La Corte sottolinea che il conduttore, per contestare validamente il contratto, deve dimostrare due elementi fondamentali: l’irregolarità dell’immobile e il concreto pregiudizio subito, ovvero l’impossibilità o difficoltà oggettiva nell’usare il bene secondo quanto pattuito.
Non basta invocare l’assenza del certificato: occorre provare che tale assenza abbia impedito o gravemente ostacolato lo svolgimento dell’attività prevista (nel caso in esame, la panificazione). In assenza di questa dimostrazione, il contratto resta valido e il locatore non è ritenuto inadempiente.

Un chiarimento importante per le locazioni commerciali
Il pronunciamento ha un impatto rilevante soprattutto nei contratti a uso non abitativo, dove le irregolarità edilizie vengono spesso strumentalizzate per ottenere vantaggi contrattuali, come la risoluzione anticipata o la riduzione del canone.
La Cassazione richiama all’equilibrio: l’agibilità è un indice importante di regolarità, ma non è condizione essenziale per la validità del contratto. Ciò che conta è l’effettiva funzionalità dell’immobile per l’uso pattuito.

L’ordinanza n. 32181/2026 si inserisce in un orientamento consolidato e fornisce criteri operativi chiari:
– L’assenza di agibilità non comporta di per sé la nullità del contratto;
– Le irregolarità edilizie incidono solo se compromettono concretamente l’uso pattuito;
– Il conduttore deve dimostrare il danno effettivo e il nesso causale;
– Non esiste un danno “presunto” derivante da irregolarità formali.

Una sentenza destinata a orientare prassi e contenzioso, distinguendo tra irregolarità amministrative e veri vizi della cosa locata, e riaffermando l’importanza della prova concreta nei giudizi civili in materia di locazione.