Plusvalenza e Superbonus: è tassabile la vendita di una casa ereditata e ristrutturata? I dubbi ancora aperti e le proposte dei Commercialisti

Nonostante l’entrata in vigore, dal 1° gennaio 2024, della norma che introduce la tassazione al 26% delle plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili riqualificati con il Superbonus – se venduti entro 10 anni dalla conclusione dei lavori – restano ancora numerosi punti oscuri. A sollevarli è la Fondazione Nazionale dei Commercialisti in un recente documento che analizza i casi più complessi, come le successioni, le donazioni, i lavori in corso, le operazioni rent to buy e gli interventi di lieve entità.

Successioni: l’erede può vendere senza tassazione, ma solo in certi casi
Secondo l’Agenzia delle Entrate, non è tassabile la plusvalenza sulla vendita di immobili acquisiti per successione o adibiti ad abitazione principale per la maggior parte dei 10 anni precedenti la cessione. Dunque, se il defunto aveva effettuato i lavori con il Superbonus e l’erede vende l’immobile, nessuna tassazione è dovuta.
La questione si complica quando è l’erede a sostenere le spese per i lavori. Sebbene la normativa non si esprima chiaramente, i Commercialisti ritengono che anche in questi casi non si debba applicare la tassazione, estendendo di fatto l’esclusione a tutte le operazioni successorie.

Donazioni: più rischi e meno certezze
Diversa la situazione per gli immobili donati. Qui l’esclusione dalla tassazione non è prevista espressamente. Tuttavia, se i lavori sono stati effettuati dal donante prima della donazione, il donatario – che non ha fruito direttamente del Superbonus – non dovrebbe generare una plusvalenza imponibile.
I Commercialisti avvertono che una donazione strumentale alla vendita potrebbe essere contestata come abuso del diritto o interposizione fittizia.

Lavori minori ma tasse comunque applicate
Anche interventi di modesta entità, come la sostituzione di caldaie o infissi, possono far scattare la tassazione della plusvalenza, se eseguiti con il Superbonus. Per i Commercialisti, ciò che conta è il semplice utilizzo dell’agevolazione, non la trasformazione urbanistica dell’immobile.

Lavori in corso? Nessuna tassazione, ma attenzione ai documenti
Nel caso di immobili ceduti con lavori Superbonus ancora in corso, non si genera alcuna plusvalenza tassabile, poiché manca il presupposto impositivo: la conclusione degli interventi. Fondamentale, però, dimostrare formalmente la data di fine lavori, attraverso certificazioni, collaudi o comunicazioni ufficiali. Un’eventuale ritardata comunicazione potrebbe far scattare controlli.

Rent to buy: tassazione rinviata al trasferimento della proprietà
Infine, i Commercialisti chiariscono che nei contratti rent to buy, il momento rilevante per la tassazione è quello del passaggio effettivo della proprietà. Se questo avviene dopo 10 anni dalla fine dei lavori, la plusvalenza non è imponibile, anche se il contratto è stato firmato prima.

La tassazione della plusvalenza legata al Superbonus si conferma un terreno complesso, dove interpretazioni e margini di incertezza possono esporre i contribuenti a rischi fiscali. Il documento della Fondazione Nazionale dei Commercialisti rappresenta un importante contributo per fare chiarezza e suggerisce anche la necessità di ulteriori interventi normativi o interpretativi da parte dell’Amministrazione finanziaria.