Codice edilizia, INU: la delega invade il campo dell’urbanistica

Il disegno di legge delega per il nuovo Codice dell’edilizia e delle costruzioni, approvato dal Consiglio dei Ministri il 4 dicembre 2025 e ora all’esame della Camera, apre un fronte di confronto rilevante sul rapporto tra disciplina edilizia, urbanistica e governo del territorio. Al centro del dibattito si collocano le osservazioni critiche dell’Istituto Nazionale di Urbanistica (INU), che mette in guardia da una possibile estensione impropria della riforma verso ambiti che travalicano la materia edilizia in senso stretto.

Una riforma oltre l’edilizia
Secondo l’INU, il ddl delega non si limita a riordinare e semplificare la normativa sulle costruzioni, ma interviene su temi strutturali quali pianificazione urbanistica, rigenerazione urbana e governo del territorio. Un’impostazione che, pur rispondendo all’esigenza di superare la frammentazione normativa del settore, rischia di produrre un effetto collaterale significativo: affrontare questioni complesse senza una cornice organica e preventiva di principi.

Il provvedimento definisce infatti il perimetro entro cui il Governo sarà chiamato a redigere i decreti legislativi del futuro Codice, includendo elementi come la digitalizzazione dei procedimenti, l’introduzione del fascicolo digitale delle costruzioni e la definizione dei Livelli Essenziali delle Prestazioni (LEP). Tuttavia, per l’INU, questa ampiezza rischia di generare una sovrapposizione tra disciplina edilizia e pianificazione urbanistica.

Il nodo urbanistico
La critica principale riguarda il metodo: il ddl, pur presentandosi come una riforma dell’edilizia, entra nel merito di ambiti tipicamente urbanistici, come i cambi di destinazione d’uso, la perequazione, la compensazione e la rigenerazione urbana. Temi che, secondo gli urbanisti, non possono essere ridotti a una questione procedurale o edilizia.

Intervenire sul costruito, evidenzia l’INU, significa incidere su equilibri complessi: assetti insediativi, infrastrutture, servizi, standard urbanistici e qualità dello spazio urbano. Senza un riferimento chiaro al piano urbanistico, il rischio è quello di considerare la città come una somma di interventi puntuali, perdendo la visione d’insieme.

Profili di incostituzionalità
Tra le criticità sollevate emerge anche un possibile profilo di incostituzionalità. L’INU segnala che il ddl introduce norme che incidono sull’urbanistica senza esplicitare i principi fondamentali della materia, necessità particolarmente rilevante considerando che il governo del territorio rientra tra le competenze concorrenti tra Stato e Regioni.

La delega, infatti, rimanda ai futuri decreti legislativi la definizione di tali principi, configurando — secondo l’Istituto — una delega eccessivamente ampia e priva di criteri direttivi sufficientemente dettagliati. Una lacuna che potrebbe tradursi in incoerenze normative e contenziosi.

LEP e standard urbanistici
Altro nodo critico riguarda i LEP, che nel ddl sembrano concentrarsi sugli aspetti edilizi e procedurali, come lo sportello unico e la vigilanza. Per l’INU, questa impostazione rischia di confondere livelli diversi di regolazione, estendendo uno strumento pensato per garantire diritti uniformi a materie che coinvolgono anche l’autonomia organizzativa di Regioni e Comuni.

Inoltre, viene evidenziata l’assenza di un chiaro raccordo con gli standard urbanistici, storicamente definiti dal Decreto Ministeriale 1444/1968, riferimento fondamentale per le dotazioni territoriali minime. Una mancanza che potrebbe compromettere l’equilibrio tra semplificazione normativa e tutela della qualità urbana.

Rigenerazione urbana: una visione riduttiva
Particolarmente significativa è la posizione dell’INU sulla rigenerazione urbana, tema centrale nelle politiche contemporanee. Nel ddl, osserva l’Istituto, essa viene affrontata prevalentemente come questione edilizia, legata a titoli abilitativi e semplificazioni.

Una prospettiva ritenuta insufficiente: rigenerare significa intervenire su dimensioni ambientali, sociali, economiche e morfologiche, che richiedono una regia urbanistica e non solo strumenti edilizi. Lo stesso vale per i cambi di destinazione d’uso e le trasformazioni dei tessuti consolidati.

Il rischio contenzioso
L’obiettivo dichiarato del Governo è semplificare e ridurre la stratificazione normativa. Tuttavia, secondo l’INU, un approccio non sistematico potrebbe produrre l’effetto opposto. L’assenza di una chiara distinzione tra livelli normativi — edilizio, urbanistico e territoriale — rischia di ampliare le zone grigie interpretative.

Temi come lo stato legittimo, la doppia conformità o i rapporti tra interventi edilizi e strumenti urbanistici potrebbero diventare terreno fertile per nuovi contenziosi amministrativi, vanificando gli intenti di semplificazione.

La proposta: una legge di principi
L’INU non si limita alla critica, ma rilancia una proposta già avanzata nel 2024: l’adozione di una legge statale di principi sul governo del territorio, da considerare preliminare rispetto alla riforma del Testo unico edilizia.

Tra i principi indicati figurano sostenibilità, contenimento del consumo di suolo, pianificazione integrata, sussidiarietà, perequazione, rigenerazione urbana e coordinamento istituzionale. Solo all’interno di una cornice di questo tipo, sostiene l’Istituto, sarebbe possibile costruire un Codice dell’edilizia coerente ed efficace.

Una riforma ancora in bilico
Il confronto parlamentare rappresenta ora il banco di prova per chiarire l’impianto della riforma. Il nodo centrale resta quello del confine tra edilizia e urbanistica: una linea sottile ma decisiva per l’equilibrio del sistema normativo.

Senza una definizione chiara dei principi e delle competenze, il rischio — conclude l’INU — è che il nuovo Codice nasca già segnato da ambiguità strutturali, compromettendo gli obiettivi di semplificazione e certezza del diritto.