Ristrutturazioni 2026: incentivi, massimali e adempimenti secondo l’Agenzia delle Entrate

La nuova guida dell’Agenzia delle Entrate aggiornata a febbraio 2026 consolida il quadro normativo delle ristrutturazioni edilizie, confermando la centralità della detrazione IRPEF prevista dall’Articolo 16-bis del DPR 917/1986 (TUIR).

Nel contesto post-Superbonus, la detrazione per il recupero del patrimonio edilizio torna a essere lo strumento fiscale di riferimento per famiglie, tecnici e imprese. Aliquota, massimali e adempimenti vengono confermati, mentre il sistema si stabilizza dopo la fine generalizzata di cessione del credito e sconto in fattura.

Quali lavori rientrano nell’agevolazione
La detrazione si applica agli interventi effettuati su immobili residenziali e relative pertinenze. La normativa distingue le diverse categorie edilizie, ma in termini concreti sono agevolabili la manutenzione straordinaria sulle singole unità immobiliari, il restauro e risanamento conservativo e la ristrutturazione edilizia vera e propria.

La manutenzione ordinaria, invece, è ammessa solo quando riguarda le parti comuni di edifici condominiali.

Nel perimetro dell’agevolazione rientrano anche numerosi interventi collegati alla qualità e alla sicurezza dell’abitazione: dall’eliminazione delle barriere architettoniche al cablaggio degli edifici, dalla bonifica dell’amianto agli interventi per la prevenzione di atti illeciti, come l’installazione di sistemi di allarme o la sostituzione di porte blindate. Sono inclusi anche i lavori finalizzati al contenimento dei consumi energetici, purché realizzati su edifici esistenti e nel rispetto dei requisiti tecnici richiesti.

Non sono detraibili soltanto i lavori in senso stretto. La norma comprende infatti anche le spese per progettazione, direzione lavori, coordinamento della sicurezza, perizie tecniche e oneri amministrativi necessari per ottenere i titoli edilizi.

Aliquota, massimale e modalità di fruizione
Per il 2026 è confermata la detrazione del 50% su un tetto massimo di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare. Si tratta di una proroga rafforzata rispetto al regime ordinario strutturale previsto dalla norma, che fisserebbe l’agevolazione al 36% su 48.000 euro.

La detrazione deve essere ripartita in dieci rate annuali di pari importo ed è fruibile esclusivamente nella dichiarazione dei redditi. Dopo le modifiche legislative intervenute nel 2023 e nel 2024, non è più possibile optare per lo sconto in fattura o per la cessione del credito, salvo limitate fattispecie transitorie. Il sistema è quindi tornato alla detrazione diretta, con evidenti effetti sulla pianificazione finanziaria degli interventi.

Chi può beneficiare del bonus
La platea dei beneficiari è ampia. Non solo proprietari e nudi proprietari, ma anche usufruttuari, titolari di altri diritti reali, locatari e comodatari possono accedere alla detrazione, purché sostengano effettivamente la spesa.

La normativa riconosce il beneficio anche ai familiari conviventi e ai conviventi di fatto che partecipano alle spese, così come agli imprenditori individuali per immobili non strumentali.

Elemento decisivo è la titolarità o detenzione dell’immobile al momento dell’avvio dei lavori e la corretta intestazione di fatture e pagamenti.

Pagamenti e documentazione: gli adempimenti essenziali
Uno dei punti più delicati riguarda le modalità di pagamento. Il corrispettivo deve essere versato tramite bonifico bancario o postale cosiddetto “parlante”, nel quale devono comparire il riferimento all’art. 16-bis del DPR 917/1986, il codice fiscale del beneficiario della detrazione e il codice fiscale o la partita IVA del soggetto che riceve il pagamento.

Errori formali possono mettere a rischio l’agevolazione, anche se in alcuni casi è possibile regolarizzare la situazione con una dichiarazione dell’impresa che attesti la corretta contabilizzazione della somma.

Sul piano documentale è necessario conservare il titolo edilizio (CILA, SCIA o altro atto abilitativo), le fatture, le ricevute dei bonifici e, quando richiesto, la comunicazione preventiva all’ASL. In ambito condominiale vanno custodite anche le delibere assembleari e la ripartizione millesimale delle spese. Una gestione accurata dei documenti rappresenta la principale tutela in caso di controlli.

Bonus mobili e casi particolari
Collegato alla ristrutturazione è previsto il Bonus mobili ed elettrodomestici, che consente di detrarre il 50% delle spese sostenute per l’acquisto di arredi e grandi elettrodomestici destinati all’immobile oggetto dei lavori, entro i limiti di spesa stabiliti dalla normativa vigente.

La guida affronta anche situazioni particolari, come gli immobili sottoposti a vincolo ai sensi del Decreto Legislativo 42/2004. In questi casi la detrazione per ristrutturazioni può cumularsi con quella prevista per i beni vincolati, con una riduzione al 50% della spesa residua.

Non è invece possibile cumulare, per le stesse spese, la detrazione per ristrutturazioni con altre agevolazioni come Ecobonus o Superbonus; resta però ammessa la coesistenza di bonus differenti per interventi distinti, purché le spese siano contabilmente separate.

Trasferimento della detrazione
In caso di vendita dell’immobile, le quote di detrazione non ancora utilizzate si trasferiscono automaticamente all’acquirente, salvo diverso accordo espressamente indicato nell’atto notarile.

Se il beneficiario muore, la detrazione residua passa all’erede che conserva la detenzione materiale e diretta del bene.

Un incentivo stabile nel mercato post-Superbonus
Nel 2026 il bonus ristrutturazioni si conferma uno strumento stabile e prevedibile. Meno “liquido” rispetto alla fase della cessione dei crediti fiscali, ma più lineare e coerente con un sistema ordinario di pianificazione fiscale, rappresenta oggi l’asse portante degli interventi di recupero edilizio.

Per cittadini, professionisti e imprese, la conoscenza puntuale delle regole – dalle tipologie di intervento agli adempimenti formali – è la condizione indispensabile per sfruttare correttamente l’incentivo ed evitare contestazioni.