Numerose imprese del mondo delle costruzioni hanno richiesto la proroga al 2023 dell’agevolazione fiscale introdotta a seguito dell’emergenza epidemiologica.

Anche alla Camera è stata avanzata la proposta di proroga al dicembre 2023, e su questo si è espressa l’ANCE. Gabriele Buia, presidente ANCE in una dichiarazione afferma che la proroga è necessaria per dare un reale avvio agli interventi di efficientamento energetico e di messa in sicurezza sismica del patrimonio edilizio nazionale.

A tale proposito Buia afferma che non c’è tempo da perdere e che “l’emendamento presentato sabato e firmato da oltre 60 parlamentari di maggioranza è un segnale chiaro che il Governo non può non accogliere”.  Inoltre, egli invita il Governo a consentire a questa misura utile al rilancio dell’economia di poter partire, per risollevare il vasto e importante settore dell’edilizia, settore determinante per la ripresa economica del paese.
Buia afferma inoltre, che le riserve espresse dal Ministero dell’economia sull’eccesivo peso finanziario di tale misura risultano infondate, poiché come analizzato nel loro Centro Studi il superbonus può generare un giro di affari di 42 miliardi di euro a fronte dei circa 13 miliardi finanziati dallo Stato. Tale misura infatti porta a entrate per lo Stato di circa 7,5 miliardi di euro e di un risparmio netto di 600 euro ogni anno per le famiglie. Conclude la sua dichiarazione affermando: “Ci auguriamo che già nelle prossime ore l’emendamento con la proroga venga approvato così da dare avvio concretamente all’incentivo che interesserà migliaia di edifici e di condomini”.

Sull’argomento si è espresso anche Angelo Carlini, presidente ASSISTAL, l’Associazione Nazionale Costruttori di Impianti, Servizi di Efficienza Energetica ESCo e Facility Management, aderente a Confindustria affermando che il Superbonus 110% rappresenta un importante strumento di rilancio e sviluppo per l’economia del Paese, che consente di stimolare investimenti e creare più lavoro. Continua ancora affermato a nome dell’intera associazione che il Superbonus è una soluzione valida, efficace e sostenibile per affrontare la crisi che stiamo vivendo. Per tali ragioni dunque l’ASSISTAL è a totale favore della proposta avanzata dalla stessa Commissione Attività Produttive della Camera dei deputati sulla proroga dell’agevolazione al 31 dicembre 2023.

Conclude Carlini affermando che “per poter raggiungere i livelli richiesti di sostenibilità energetica e ambientale è necessario che la misura sia strutturale o almeno abbia un orizzonte temporale più ampio di quello attuale e che sia facilmente accessibile. La misura del Superbonus 110%, associata alla modalità della cessione del credito e dello sconto in fattura, ci permette di far ripartire i cantieri rilanciando in modo concreto e significativo l’economia italiana, provata dall’emergenza Covid”.

Il Tar Campania, con la sentenza 1419/2020 ha spiegato cosa accade al permesso  di costruire in caso di sequestro del cantiere e sospensione dei lavori.

Il caso in esame riguarda un'impresa a cui era stato posto a sequestro il cantiere. Come da prassi, allo scadere dei termini previsti per l'ultimazione dei lavori e dunque la consegna del cantiere, il Dirigente del Settore Tecnico ed Urbanistica del Comune di Salerno aveva disposto la decadenza del permesso di costruire. L'imprenditore avrebbe dunque dovuto presentare un'istanza per ottenere una proroga del permesso.
L'impresa invece, impossibilitata a proseguire i lavori a causa del sequestro, aveva presentato ricorso.
Il Tar Campania si è dunque espresso a favore dell'impresa, dichiarando illegittima la decadenza del permesso di costruire da parte del Comune di Salerno,  basandosi sui seguenti elementi:
• dal sequestro penale del cantiere deriva una causa automatica sospensione del termine per l’esecuzione dei lavori oggetto del permesso di costruire;
• il sequestro penale dell’immobile delegittima l’imprenditore dal poter presentare un’istanza di proroga;
• a decorrere dalla data del sequestro, i lavori non possono proseguire senza incorrere in responsabilità penali;
• la decadenza del permesso di costruire è infatti un provvedimento tipico, in cui devono essere verificati soltanto i presupposti tassativamente previsti dall’art. 15 del dpr 380/2001.

I giudici hanno dunque concluso ricordando proprio che l'articolo 15 del Testo Unico dell'edilizia afferma che: “la proroga può essere accordata, con provvedimento motivato, per fatti sopravvenuti, estranei alla volontà del titolare del permesso, oppure in considerazione della mole dell’opera da realizzare, delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, o di difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all’inizio dei lavori, ovvero quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari”.

A cura di Ing. Alessia Salomone - Edilsocialnetwork

L'Agenzia delle Entrate, ha spiegato su Fisco Oggi cosa accade alle quote del Superbonus 110% non fruite in caso di decesso del richiedente e avente diritto, e quando e quali condizioni bisogna seguire per passare tali quote agli eredi.

Cosi come accade per le altre detrazioni fiscali, riguardanti la riqualificazione edilizia e l'efficientamento energetico, è possibile trasferire il diritto di detrazione del Superbonus ad un erede in caso di decesso. Tuttavia per fare in modo che il beneficio si trasmetta per intero agli eredi, questi deve conservare la detenzione materiale e diretta del bene, così come è enunciato nell'articolo 9 del Decreto Requisiti Tecnici.
Se il bene dovesse essere affittato o concesso in comodato d'uso gli eredi perderebbero il diritto all'agevolazione fiscale.
Sempre nell'Articolo 9 del Decreto Requisiti Tecnici è specificato che se l'immobile, sul quale sono stati realizzati interventi agevolati, dovesse essere venduto o donato le restanti quote di detrazione non utilizzate passerebbero all'acquirente. Questo non avviene solo nel caso in cui le parti si accordino diversamente.
Per quanto concerne invece gli interventi eseguiti da inquilini o da comodatari, quindi non direttamente dal proprietario di un immobile, questi sono tutelati dalle norme che regolano le detrazioni. È stabilito infatti che questi continuino ad usufruire dall'agevolazione anche al termine del contratto di affitto o comodato.

A cura di Ing. Alessia Salomone - Edilsocialnetwork

In Sicilia è possibile realizzare tettoie e verande senza il permesso di costruire se realizzate con determinati materiali. Questo in base alla definizione di precarietà delle opere, come spiegato dal Consiglio di giustizia amministrativa della Regione Sicilia nella sentenza 275/2020.

Difatti in Sicilia sono definite opere precarie quelle realizzate senza muratura, laterizi e leganti cementizi. Nel caso preso in esame, il Comune aveva rilasciato l'autorizzazione per effettuare la chiusura di una veranda coperta e la realizzazione di una tettoia amovibile, con struttura in legno e copertura piana. Successivamente, è stata comunicata tramite Scia in variante la decisione di ampliare la superficie della tettoia, che dai 14,06 metri quadri iniziali autorizzati veniva portata a 25,08 metri quadri. L'ufficio tecnico del Comune dunque, respinge tale richiesta, imponendo di ripristinare la tettoia alla situazione precedentemente autorizzata, ovvero i 14,06 metri quadri.
Il proprietario dell'immobile, ritenendo che la modifica di quadratura rientrasse tra quelle previste dall'articolo 20 della legge Regionale 4/2003, ovvero che è concessa la realizzazione di coperture di terrazze non superiori a 50 metri quadri senza permesso, decide di presentare ricorso. Inoltre, questi afferma che la redazione della Scia da parte di un professionista abilitato asseveri il rispetto delle norme di sicurezza e la mancanza di pregiudizio alla statica dell’immobile.
A tale proposito il Consiglio di giustizia ha precisato che le chiusure di terrazze e verande, di superficie inferiore a 50 metri quadri, senza autorizzazione sono permesse limitatamente alla Regione Sicilia, se queste risultino precarie. Sono da considerare precarie tutte le strutture realizzate in modo tale da essere suscettibili di facile rimozione.  La precarietà di un opera è definita dunque in base a metodi di realizzazione e ai materiali utilizzati. Risultano ancora precari anche le opere ancorate al suolo, poiché la presenza di questi è necessaria per considerare le struttura sicura, purché risultino facilmente rimovibili. Al contrario non risultano precarie opere realizzate con strutture in muratura o in laterizi, ancorate definitivamente mediante l’uso di leganti cementizi o derivati.
Sulla base di quanto affermato dal Consiglio di giustizia della Regione Sicilia, l'intervento del caso in esame risulterebbe legittimo. Tuttavia, non è stato considerato tale, poiché l'immobile in questione risulta trovarsi una zona ad elevato rischio sismico e il proprietario non ha provveduto a richiedere per effettuare l'intervento l'autorizzazione del Genio Civile. Per tali motivi l'intervento in questione è stato giudicato illegittimo.

A cura di Ing. Alessia Salomone - Edilsocialnetwork

Sapevi che l'A.P.E. (attestato di prestazione energetica) è fondamentale per accedere al Superbonus 110%.

L’art. 119 del D.L. n. 34/2020 (c.d. Decreto Rilancio), convertito dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, non si è limitato solamente ad innalzare l'aliquota delle detrazioni fiscali al 110%. L'approvazione del DL Rilancio ha portato con sé anche altre novità come ad esempio lo sconto in fattura ed un ampliamento della possibilità di cessione del credito di imposta maturato.

Come è normale che sia, una possibilità così vantaggiosa ha però anche dei requisiti da rispettare per beneficiarne. Tra questi requisiti vi è quello fondamentale di dover migliorare di almeno 2 classi energetiche l’edificio su cui si interviene. Requisito che viene certificato tramite gli APE o Attestati di Prestazione Energetica.

La redazione di A.P.E. Da parte di tecnici abilitati è quindi fondamentale per rientrare nel superbonus 110%. Ed è proprio questo aspetto che noi di Valore Energia abbiamo deciso di approfondire in questo articolo.

La redazione di 2 APE per certificare il miglioramento di 2 classi energetiche
Per dimostrare il miglioramento di due classi energetiche è necessario interpellare dei tecnici abilitati al rilascio di un APE (attestato di prestazione energetica) a norma  nella forma della dichiarazione asseverata..

Per certificare il miglioramento di due classi energetiche però non sarà sufficiente un solo APE, ne serviranno due.  Sarà necessario quindi essere in possesso di un Attestato di Prestazione Energetica rilasciato da tecnici abilitati prima dell'intervento di riqualificazione energetica che si intende effettuare, ed un APE rilasciato dopo l'intervento effettuato.

Sarà il confronto fra i due APE, uno “pre” ed uno “post” intervento, a certificare il doppio salto energetico dell'edificio su cui si sono effettuati i lavori.

Superbonus 110%, e redazione APE convenzionale
A questo punto è necessario analizzare l’Allegato A al Decreto Ministero dello Sviluppo economico 6 agosto 2020. L’allegato in questione infatti è quello relativo ai “Requisiti tecnici per l’accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici – cd. Ecobonus”.

In questo documento viene previsto che qualora la redazione dell’APE avvenga per edifici con più unità immobiliari, gli APE in questione vengano detti “convenzionali”. Questo perché gli APE in questione sono appositamente predisposti ed utilizzabili esclusivamente allo scopo di verifica del passaggio di classe necessario per accedere al superbonus.

La redazione degli APE convenzionali avviene considerando l’edificio nella sua interezza basandosi sui servizi energetici presenti nella situazione ante-intervento. Per la redazione degli APE convenzionali gli indici di prestazione energetica dell’edificio si calcolano a partire dagli indici di prestazione energetica delle singole unità immobiliari. In particolare si calcola ciascun indice di prestazione energetica sommando i prodotti dei corrispondenti indici delle singole unità immobiliari per la loro superficie utile. Il risultato ottenuto viene in seguito diviso per la superficie utile complessiva dell’intero edificio.

La procedura di rilascio dell’APE della singola unità immobiliare
La procedura di attestazione della prestazione energetica degli immobili comprende una serie di operazioni svolte dai tecnici abilitati a farlo. Abbiamo riassunto queste operazioni particolari in questo elenco qui di seguito:

1) rilievo in sito (sopralluogo obbligatorio) e una verifica di progetto. Questi due passaggi sono necessari per determinare l’indice di prestazione energetica dell’immobile. Serviranno anche ad individuare gli interventi di riqualificazione energetica da sostenere per rientrare nel superbonus oltre che a capire quali sono gli interventi che risultano economicamente più convenienti. Le operazioni appena menzionate comprendono:
il reperimento dei dati di ingresso, relativamente alle caratteristiche dell’utenza, all’uso energetico dell’immobile alle caratteristiche climatiche della località,  e alle specifiche caratteristiche dell’edificio e degli impianti;
l’individuazione del modello di calcolo, e la determinazione della prestazione energetica relativamente a tutti gli usi energetici pertinenti per l’edificio;
l’individuazione delle opportunità di intervento per il miglioramento della prestazione energetica in relazione alle soluzioni tecniche proponibili, ai rapporti costi-benefici e ai tempi di ritorno degli investimenti necessari a realizzarle.
2) la classificazione dell’edificio ed il suo confronto con i limiti di legge. In questa fase vengono individuate quelle che sono le potenzialità di miglioramento in relazione agli interventi di riqualificazione energetica individuati;
3) il rilascio dell’attestato di prestazione energetica.

Redazione APE e conformità urbanistico-edilizia
Ma cosa accade nel caso in cui il tecnico rilevi delle difformità tra la situazione reale dell’edificio la situazione catastale?

Chiunque si dovesse trovare in questa situazione può tirare un sospiro di sollievo dal momento che   non accade assolutamente niente. La redazione APE da parte di un tecnico abilitato infatti non comporta assolutamente il fatto che il tecnico non debba verificare anche la conformità urbanistico edilizia.

Dopo aver calcolato l’APE della singola unità immobiliare, il tecnico definirà l’APE per l’edificio nella sua interezza a partire dagli indici prestazione energetica delle singole unità immobiliari. Questo prima e dopo l’intervento di miglioramento energetico che sarà oggetto del superbonus in modo da dimostrare il miglioramento di due classi energetiche.

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Il Consiglio di Stato, tramite la sentenza 5354/2020, chiarisce quali sono gli opportuni titoli abilitativi da richiedere per lo spostamento di tramezzi e l'aumento volumetrico, e quali sanzioni vanno applicate in caso di violazioni.

Nel caso esaminato, l'imputato aveva realizzato una serie di opere abusive su un edificio di sua proprietà. Tra gli abusi edilizi realizzati vi sono una diversa distribuzione interna dell'appartamento e un aumento volumetrico dello stesso.
I giudici in sentenza hanno spiegato che per la realizzazione della diversa distribuzione degli ambienti interni all'abitazione, attraverso lo spostamento o eliminazione di tramezzatura, purché non comprenda parti strutturali, non si rende necessaria la demolizione e il ripristino della situazione preesistente. Essendo questo un intervento di manutenzione straordinaria è soggetto alla presentazione della comunicazione di inizio lavori asseverata, CILA. Il mancato adempimento alla stesura di tale titolo dunque prevede un sanzionamento tramite multa di mille euro, riducibile a due terzi se la comunicazione perviene in corso di esecuzione dell'intervento.
Per quanto concerne l'ampliamento volumetrico del caso in esame, avvenuto mediante l'avanzamento della tamponatura del locale igienico, i giudici l'hanno qualificato quale variante non essenziale al progetto originario. Questo poiché l'articolo 34 comma 2-ter del Testo Unico all'epoca vigente tollerava delle violazioni entro il 2% delle misure progettuali.
Attualmente con le modifiche apportate dal Decreto Semplificazioni, il Testo Unico prevede che il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.

A cura di Ing. Alessia Salomone - Edilsocialnetwork

Nonostante la normativa sia ben chiara sulla distinzione tra interventi trainanti e trainati vi sono ancora dubbi a riguardo. Molti professionisti e privati infatti, hanno rivolto i propri dubbi sulla collocazione di lavori su edifici dotati di impianto termico invernale all’ENEA.

Una serie di Faq ha mostrato il bisogno di fare chiarezza sulla possibilità di realizzare più interventi contemporaneamente sullo stesso edificio e sulla definizione di impianto termico.

Per il primo quesito è stato chiesto un chiarimento sulla possibilità di realizzare più di un intervento trainante contemporaneamente. A tale proposito l’ENEA ha spiegato che ciò è possibile. Infatti, l’Agenzia delle Entrate nella Circolare 24/E afferma che nel caso di realizzazione di più di un intervento trainante, il limite massimo di spesa detraibile sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi.

Una volta chiaro che gli interventi realizzati su edifici dotati dell’impianto di climatizzazione invernale siano soggetti all’Ecobonus e al Superbonus, i professionisti hanno chiesto all’ENEA di esplicitare cosa realmente si intende per impianto di climatizzazione invernale. A questo proposito L’ENEA ha ricordato la modifica alla definizione di impianto termico del D.lgs.48/2020, la quale afferma essere:
"impianto tecnologico fisso destinato ai servizi di climatizzazione invernale o estiva degli ambienti, con o senza produzione di acqua calda sanitaria, o destinato alla sola produzione di acqua calda sanitaria, indipendentemente dal vettore energetico utilizzato, comprendente eventuali sistemi di produzione, distribuzione, accumulo e utilizzazione del calore nonché gli organi di regolazione e controllo, eventualmente combinato con impianti di ventilazione. Non sono considerati impianti termici i sistemi dedicati esclusivamente alla produzione di acqua calda sanitaria al servizio di singole unità immobiliari ad uso residenziale ed assimilate"

Dunque, per ottenere le detrazioni l’impianto di climatizzazione invernale, dove si deve realizzare l’intervento, deve essere fisso e funzionante o riattivabile, tramite intervento di manutenzione, cosi come anche riportato nella Circolare 24/E dell’Agenzia delle Entrate.

Nel nuovo Decreto Requisiti tecnici sono enunciate tutte le procedure che i professionisti devono seguire per asseverare la regolarità dei lavori.

Il DM spiega dunque, le procedure che i professionisti devono seguire per certificare la regolarità degli interventi di efficientamento energetico, recupero e restauro delle facciate. Ovvero per tutti gli interventi che possono usufruire degli agevolamenti fiscali Ecobonus, Superbonus 110% e al Bonus Facciate.
Le procedure da effettuare per asseverare il rispetto dei requisiti per accedere alle agevolazioni variano in base al tipo di intervento da realizzare o realizzato. Per ogni intervento infatti, il professionista deve asseverare il rispetto dei requisiti richiesti dal Decreto Requisiti Minimi, come presente negli allegati del DM.
Tutte le disposizioni e i requisiti tecnici previsti da tale decreto si applicano agli interventi che iniziano dal 6 ottobre 2020, ovvero la data di entrata in vigore del decreto. Per gli interventi iniziati prima di tale data, si applicano invece, ove compatibili, le precedenti disposizioni del Ministro dell’economia e delle finanze.
Una novità di particolare importanza è senza dubbio l’introduzione dei massimali di spesa per le diverse tipologie di intervento, non più per la sola spesa complessiva, ma anche per le spese unitarie al metro quadro delle opere. Inoltre, il provvedimento stabilisce che, per gli interventi ammessi all'agevolazione fiscale e che prevedono la redazione dell'asseverazione, i costi per tipologia di intervento devono essere inferiori o uguali ai prezzi medi delle opere compiute riportati nei prezzari predisposti dalle regioni e dalle province autonome territorialmente competenti. Inoltre, nel caso in cui i prezzari non riportino le voci relative agli interventi, o parte degli interventi da eseguire, il tecnico abilitato determina i nuovi prezzi per tali interventi in maniera analitica secondo un procedimento che tenga conto di tutte le variabili che intervengono nella definizione dell’importo stesso.
Per gli interventi per i quali è possibile sostituire l'asseverazione con una dichiarazione del fornitore o dell'installatore l’ammontare massimo delle detrazioni fiscali o della spesa massima ammissibile è calcolata sulla base dei massimali di costo specifici per singola tipologia di intervento di cui all’Allegato I del decreto.
Una volta redatta l'asseverazione da parte del tecnico competente, questi deve inviarla online all'Enea. Le asseverazioni possono essere redatte e trasmesse come previsto dal DM Asseverazioni, utilizzando i modelli allegati nel decreto.

Nella documentazione, oltre all'asseverazione devono essere allegati una  dichiarazione da parte del tecnico, in cui specifica di voler ricevere ogni comunicazione con valore legale ad un preciso indirizzo di posta elettronica certificata e la dichiarazione che, alla data di presentazione dell’asseverazione, il massimale della polizza allegata è adeguato al numero delle attestazioni o asseverazioni rilasciate.

A cura di Ing. Alessia Salomone - Edilsocialnetwork

Il Tar Umbria con la sentenza 310/2020 spiega le differenze tra un intervento di edilizia libera e uno che crea una trasformazione permanente.
Difatti l’installazione di una pergotenda retrattile è un intervento di edilizia libera, ma in certi casi può richiedere il permesso di costruire. Il caso riguarda un contenzioso tra il gestore di un ristorante e il Comune per l’installazione di una pergotenda retrattile installata nel terrazzo di pertinenza del ristorante.

Il gestore sosteneva che l'installazione rientrasse negli interventi di edilizia libera e che non richiedeva alcun titolo abilitativo. Al contrario il Comune, sosteneva che tale installazione portava alla creazione di un nuovo locale, con impatto volumetrico, incidente in modo permanente e non precario sull’assetto edilizio del territorio. Di conseguenza tale intervento richiedeva il permesso di costruire.

Sulla base di ciò il Comune aveva ordinato la rimozione della pergotenda e il ripristino dello stato dei luoghi.

I giudici hanno dunque accertato che la pergotenda era stata realizzata ad unica falda, con altezze variabili da circa 3,10 metri in gronda ai circa 3,85 metri al colmo. Inoltre, si evince che i tre lati verticali liberi erano inoltre stati coperti con teli in pvc retrattili, sorretti da una struttura in acciaio e alluminio ancorata tramite staffe al solaio ed agli elementi verticali in muratura perimetrali del terrazzo. La creazione del nuovo locale è determinato dall'installazione di due porte d'uscita di sicurezza con maniglione antipanico, impianto di illuminazione tramite piantane e di condizionamento tramite splitter.

Il Tar Salerno nella sentenza 905/2020 del 15 luglio dichiara che per lo spostamento dei tramezzi interni ad un immobile, è sufficiente la CILA. Qualora tale spostamento sia avvenuto senza aver presentato il titolo abilitativo non è necessario procedere con la demolizione, ma scatta una sanzione pecuniaria.

Il caso preso in esame dal Tar riguarda il contenzioso tra il proprietario di un immobile e il Comune. Il proprietario dell'immobile aveva effettuato una serie di interventi, per l'ampliamento volumetrico del piano terra nell’ambito del quale è stata anche modificata la distribuzione degli ambienti interni e l'installazione di una scala interna per collegare piano terra e primo piano dell'immobile.
Il Comuno accertata l'illegittimità dell'operazione di ampliamento ha genericamente ordinato la demolizione di tutte le opere realizzate senza titolo abilitativo.
Il Tar è dunque intervenuto ridimensionando il provvedimento di demolizione al solo ampliamento volumetrico senza permesso. Per gli interventi di spostamento dei tramezzi invece, il Tar ha precisato che rientrando questi tra gli interventi di manutenzione straordinaria, così come definiti dall’articolo 3 del Testo unico dell’edilizia (Dpr 380/2001), non determinano un alterazione della sagoma o un aumento di volume dell'immobile, ma una sola diversa distribuzione degli abienti. Su queste basi dunque, l'abbattimento e lo spostamento delle tramezzature, non interessando parti strutturali del fabbricato, costituisce un'attività assoggettata alla Comunicazione di inizio lavori asseverata, CILA,  ex art.6-bis del DPR 380/2001.
Non avendo il proprietario dell'immobile presentato tale titolo abilitativo, il Tar ha ritenuto sufficiente una sanzione amministrativa, considerando eccessivo l’ordine di demolizione. Anche per quanto concerne la realizzazione della scala interna l'ordine di demolizione è stato considerato eccessivo da parte del Tar e per legittimarla i giudici hanno prescritto l’autorizzazione sismica in sanatoria.

A cura di Ing. Alessia Salomone - Edilsocialnetwork