La Corte di Cassazione ribadisce alcuni principi fondamentali applicabili nel caso di assenza del certificato di agibilità (ora sostituito dalla Segnalazione certificata di agibilità) al momento della stipula del contratto definitivo di compravendita.
Nel caso di specie la promittente venditrice di un immobile impugnava la sentenza della Corte d’Appello che aveva risolto, per inadempimento della stessa, il contratto preliminare di compravendita di un appartamento risultato privo di certificato di abitabilità. La ricorrente adduceva che i promissari acquirenti non avevano chiesto l'esibizione di tale certificato nè al momento della stipula del preliminare, nè successivamente, ma solo in prossimità della data fissata per il rogito. Con tale comportamento la ricorrente sosteneva di essere stata esonerata dalla consegna del certificato e che la richiesta avanzata pochi giorni prima della data del contratto definitivo doveva considerarsi contraria a buona fede.
Al riguardo la Corte di Cassazione (Ord. C. Cass. civ. 04/03/2020, n. 5972) ha chiarito che:
- nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poichè vale a incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità; con la conseguenza che il mancato rilascio della licenza di abitabilità integra un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, a meno che il compratore non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza (cfr. C. Cass. civ. 18/09/2019, n. 23265);
- in tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene (cfr. C. Cass. civ. 05/12/2017, n. 29090).
In applicazione di tali principi, poiché dalla sentenza impugnata non emergeva il presupposto di fatto relativo all’esonero dalla consegna del certificato di agibilità, la Corte di Cassazione ha respinto il ricorso confermando la decisione della Corte d’Appello che:
1) aveva ritenuto la promittente venditrice tenuta a produrre il certificato di agibilità entro il termine fissato per il rogito;
2) aveva ricondotto la gravità dell’inadempimento al fatto che, omettendo di richiedere ed ottenere il certificato in corso di causa, la stessa non aveva dimostrato che l'immobile fosse concretamente agibile.
Fonte: Bollettino Online di Legislazione Tecnica
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La legge 122/2005 (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire) prevede (in particolare agli articoli 2 e 4) gli obblighi del costruttore per la tutela dell’acquirente di un immobile da costruire. Ma adesso il nuovo Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (Dlgs 14 del 12 gennaio 2019) ha portato elementi di novità.
Secondo quanto previsto dalla legge 122/2005, a tutela dell’acquirente, il costruttore è obbligato:
in sede di contratto preliminare (e a pena di nullità di detto contratto), a consegnare all’acquirente una fideiussione, bancaria o assicurativa, di importo corrispondente alle somme che il costruttore riscuote anteriormente alla stipula del contratto definitivo (si tratta di una nullità che la legge definisce come relativa, che cioè, può essere dichiarata solo su domanda dell’acquirente);
in sede di contratto definitivo, a consegnare all’acquirente, una polizza assicurativa decennale a copertura dei danni subiti dall’edificio e provocati a terzi e derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio o da gravi difetti costruttivi.
Il Codice della crisi ha innovato la disciplina della fideiussione e dell’assicurazione previste dalla normativa sugli acquisti di immobili da costruire.
In base a quanto disposto, ecco quali sono le novità:
la fideiussione e la polizza assicurativa devono essere conformi a un modello standard prescritto con decreti da emanarsi (entro 90 giorni dal 16 marzo 2019) in concerto tra i Ministeri della Giustizia e dello Sviluppo economico (articolo 3, comma 7-bis, e articolo 4, comma 1-bis, Dlgs 122/2005);
il contratto preliminare deve recare, oltre agli estremi della fideiussione consegnata dal costruttore, anche l’attestazione della sua conformità al predetto modello standard (articolo 6, comma 1, lettera g), Dlgs 122/2005);
il contratto definitivo (il rogito) è nullo (si tratta di una nullità relativa, cioè eccepibile solamente dall’acquirente) se non sia consegnata la polizza assicurativa (articolo 4, comma 1, Dlgs 122/2005);
il contratto definitivo deve recare menzione della polizza assicurativa e della sua conformità al modello standard (articolo 4, comma 1-quater, Dlgs 122/2005);
la fideiussione diviene escutibile (oltre che nel caso in cui il costruttore entri in una situazione di crisi) anche qualora il notaio comunichi all’acquirente di non aver ricevuto dal costruttore, in vista della stipula del contratto definitivo, la predetta polizza assicurativa (articolo 3, comma 3, e articolo 4, comma 1-ter, Dlgs 122/2005).