L'Agenzia delle Entrate, nell'interpello 499/2020, spiega che la realizzazione di un lastrico solare ad uso esclusivo di un solo condomino è considerabile intervento trainante ai fine della detrazione fiscale se rispetta alcune condizioni.

Il caso in esame riguarda la richiesta di realizzazione di un intervento di isolamento termico del lastrico solare e l'installazione di un impianto solare fotovoltaico. Per la realizzazione dei suddetti interventi il condomino avrebbe chiesto autorizzazione all'assemblea condominiale e sostenuto l'intera spesa. Per tale motivo il condomino si è rivolto all'Agenzia delle entrate per sapere se egli avesse diritto alla detrazione del 110% su tutta la spesa pagata, a chi intestare le fatture e se potesse optare per la cessione del credito o per lo sconto in fattura.
L'Agenzia ha dunque ricordato che l'uso esclusivo da parte di un condomino del lastrico solare o di una parte di esso, comporta da parte di questi il carico di un terzo delle spese di riparazione. Nel caso in esame avendo deciso di sostenere per intero le spese del lastrico, l'Agenzia ha affermato che è possibile fruire del Superbonus per il totale delle spese. Considerando comunque che la spesa massima sulla quale va calcolata la detrazione non deve essere superiore a 380 mila euro.
Per quanto concerne invece la realizzazione dell'impianto fotovoltaico, la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a 48mila euro.
Tuttavia per accedere alla detrazione fiscale devono essere rispettate alcune condizioni. L'intervento infatti deve interessare più del 25% della superficie disperdente lorda dell'intero edificio e assicurare il miglioramento di almeno due classi energetiche dell'intero edificio.
L'agenzia per quanto riguarda le fatture e i bonifici relativi all’isolamento del lastrico solare, afferma che queste devono essere intestate al condominio, in quanto interventi effettuati su parti comuni. Invece, per le spese relative all'installazione dell'impianto fotovoltaico, queste saranno intestate direttamente al condomino.
L'agenzia conclude affermando che il condomino può decidere di usufruire della detrazione tramite sconto in fattura o della cessione del credito, per entrambe le tipologie di intervento.

A cura di Ing. Alessia Salomone - Edilsocialnetwork

Il condominio Case Sabin, in provincia di Treviso, è una realizzazione CasaClima classe Gold e un edificio certificato Passive House composto da due blocchi che contano in totale 16 unità a destinazione residenziale/commerciale/direzionale. Il volume occupa circa 7.500 metri cubi, più un interrato comune a uso autorimessa e cantine. La destinazione è principalmente residenziale, ma sono presenti anche dei locali adibiti a uffici completati lo scorso settembre 2019.

Nello specifico, al piano terra, è nato negli ultimi mesi un luogo di lavoro condiviso da Studio Nadalin, studio di ingegneria, Energy Plus Project, progettazione involucri ed impianti ad alta efficienza energetica e Manuela Pelizzon, architetta e designer d’interni. Tre realtà diverse, ognuna con una propria identità, che lavorano in sinergia tra di loro.

Marco Filippi, Passive House Planner e HVAC Designer di Energy Plus Project, oltre ad essere uno dei committenti, aveva già curato la progettazione dell’involucro dell’intero condominio e ha qui seguito anche tutta la parte impiantistica degli uffici. L’edifico Case Sabin è stato costruito con pareti e solai pieni in calcestruzzo, con un isolamento esterno a cappotto in Eps con grafite di spessore 20 centimetri. Le contropareti interne delle abitazioni sono in cartongesso, mentre quelle degli uffici sono state realizzate in Celenit, un impasto di fibra di legno e cemento bianco che ha anche migliorato le prestazioni acustiche. Inoltre, sono state montate finestre a triplo vetro con serramenti in legno e alluminio, all’interno dei quali è presente un’intercapedine in poliuretano che permette di raggiungere le prestazioni tipiche di un edificio passivo.

Per per quanto riguarda il sistema di ventilazione, il ricambio d’aria garantisce un recupero energetico dell’87% circa. Si tratta di un sistema che permette di avere aria pulita senza la spesa energetica che si
avrebbe con la ventilazione naturale. Le unità di ventilazione si trovano all’interno di locali tecnici, da cui partono le canalizzazioni dell’aria, lasciate a vista così come il solaio in cemento, sempre nell’ottica di ricercare uno stile industriale di un luogo di progettazione qual è questo ufficio condiviso.

Lo spazio proposto era inizialmente destinato ad uso commerciale: due unità distinte, ognuna con il proprio ingresso, senza personalità, né carattere distintivo dal punto di vista progettuale. Lo studio della progettazione degli spazi interni nasce dall’esigenza di creare un ambiente unico fluido in cui delle realtà autonome possono condividere la propria operosità. La scelta di creare un ambiente aperto per favorire l’interazione umana, lo scambio e le relazioni è stata la condizione accolta da tutti fin da subito.

I punti cardine su cui si è basato l’intero progetto d’interni sono stati: verde, materiali naturali e colori neutri, impianti a vista. Manuela Pelizzon ha quindi deciso di mantenere le due unità, suddividendole con un blocco centrale in cui contenere tutta parte tecnica, guardaroba, contenimento del materiale e della documentazione necessario allo svolgimento delle attività, spesso ingombrante e poco piacevole alla vista. Considerando la presenza di un setto in cemento, si è preferito lavorare lungo i perimetri, creando contenitori a cassettoni di colorazione neutra.

La sala riunioni, i servizi, la sala stampanti e la saletta caffè, sono state ricavate nella parte ovest, evidenziate con il colore verde salvia, in contrasto con la parte operativa. Tutte le aperture scorrevoli a scomparsa, prive di qualsiasi finitura esterna quali stipiti e cornice coprifilo, utilizzano i controtelai ECLISSE Syntesis Line. Completa il risultato lineare ed elegante, il profilo ECLISSE Syntesis Battiscopa che ha permesso di collocare anche lo zoccolino filo muro qui bianco in contrapposizione al verde della parete, creando pareti completamente prive di sporgenze.

• Eclisse condominio Case Sabin Eclisse condominio Case Sabin
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Sono stati concepiti due grandi spazi operativi, ognuno dei quali permette la presenza di otto operatori, con la progettazione dei tavoli di lavoro di grandi dimensioni (2 m x 2 m), suddivisi al centro da un contenitore che nasconde le parti elettriche. Questa soluzione è stata ottenuta attraverso ECLISSE Syntesis Line Estensione, telaio per porta filo muro ad anta doppia che ha permesso di occultare una nicchia ispezionabile di grandi dimensioni contenente l’impianto di ventilazione.

Le parti operative sono state schermate, rispetto alla parete vetrata che si affaccia sulla piazza, con semplici librerie industriali verniciate di nero, mentre il rivestimento delle pareti perimetrali sono stati usati pannelli di materiale naturale che permette di isolare acusticamente gli spazi, creando così un ambiente molto riposante che favorisce la concentrazione individuale. Non mancano le piante collocate in diversi punti e sulle scrivanie per migliorare benessere e produttività degli occupanti.  

In tutto il processo si è immaginato uno spazio sostenibile a 360 gradi e dove, oltre all’aspetto tecnologico, si incorpora anche il benessere delle persone che lavorano e le loro richieste per creare uno spazio confortevole, accogliente e stimolante.

Il superbonus 110%, istituito dal Decreto Rilancio a seguito dell'emergenza Covid19, mira ad incentivare gli interventi di riqualificazione energetica. In questo senso anche gli appartamenti di un condominio possono ottenere tale incentivo, ma solo se gli interventi di riqualificazione degli stessi avvenga congiuntamente con uno degli “interventi trainanti”.

Ma quali sono gli interventi trainanti?
L'Agenzia delle Entrate spiega, rispondendo ad una Faq, che gli interventi trainanti, ovvero necessari per accedere alla detrazione del 110% e che prevedono alcuni requisiti minimi, sono:
• L'isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie lorda complessiva disperdente dell’edificio medesimo o dell’unità immobiliare sita all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno.
• Sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, e/o il raffrescamento e/o la fornitura di acqua calda sanitaria sulle parti comuni degli edifici, o con impianti per il riscaldamento, e/o il raffrescamento e/o la fornitura di acqua calda sanitaria sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari site all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno.
• Interventi antisismici.

Per ottenere dunque il superbonus 110% anche per gli interventi di efficientamento energetico realizzati nei singoli appartamenti è necessario affiancare tali lavori con almeno uno degli interventi trainanti.  L'Agenzia delle Entrate fornisce alcuni esempi di interventi previsti dall'ecobonus, sulle parti comuni o sulle singole unità abitative, come l'installazione di impianti fotovoltaici, di sistemi di accumulo o di colonnine per la ricarica di veicoli elettrici. Per tali interventi si potrà godere della detrazione al 110% sul valore complessivo di tutti gli interventi se eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi trainanti sopracitati.

A cura di Ing. Alessia Salomone - Edilsocialnetwork

La Corte di Cassazione fornisce chiarimenti in merito alla ripartizione delle spese condominiali, con particolare riferimento alle spese per la manutenzione dei balconi aggettanti.

Con la sentenza del 12/03/2020, n. 7042, la Suprema Corte si è pronunciata nell’ambito di una fattispecie in cui una condomina chiedeva di essere esonerata dalle spese relative al rifacimento dei balconi dei condomini di una scala e la condanna del Condominio a restituirle le somme già pagate per i balconi di proprietà degli altri partecipanti al condominio. Nella specie la delibera condominiale gravava i proprietari dei singoli balconi delle spese per la ripavimentazione degli stessi ma ripartiva tra i vari condomini le restanti spese per la complessiva manutenzione dei balconi medesimi.

MANUTENZIONE DEI BALCONI
Al riguardo i giudici, accogliendo il ricorso, hanno ribadito che in tema di condominio negli edifici, i balconi aggettanti, in quanto "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Ne consegue che le spese relative alla manutenzione dei balconi, comprensive non soltanto delle opere di pavimentazione, ma anche di quelle relative alla piattaforma o soletta, all'intonaco, alla tinta ed alla decorazione del soffitto, restano a carico del solo proprietario dell'appartamento che vi accede, e non possono essere ripartite tra tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Pertanto, con riferimento ai balconi:
- vanno ripartite le spese relative ai soli beni comuni, intendendosi per tali i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole;
- sono a carico esclusivo del proprietario e non vanno pertanto ripartite le spese relative alla pavimentazione, alla piattaforma o soletta, all'intonaco, alla tinta ed alla decorazione del soffitto.

NULLITÀ DELLA DELIBERA ASSEMBLEARE
La Corte ha inoltre precisato che l'assemblea condominiale non può validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni. Pertanto, nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, viene ritenuta nulla la deliberazione che disponga, appunto, in ordine al rifacimento della relativa pavimentazione.

La Corte di Cassazione, con la sentenza del 15/10/2019, n. 26041, si pronuncia in tema di divisione delle parti comuni dell'edificio con particolare riferimento ad un'area condominiale destinata al parcheggio.

Come è noto l’art. 1119, Cod. civ., prevede che le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino “e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio”. Queste ultime parole sono state aggiunte dall’art. 4 della L. 220/2012 di riforma del condominio.

Sulla materia si è pronunciata la Corte di Cassazione in una fattispecie in cui un condomino contestava la ripartizione - disposta dal Tribunale - di un’area condominiale adibita a parcheggio nonostante avesse manifestato il proprio dissenso. In particolare il ricorrente sosteneva che la modifica dell’art. 1119, Cod. civ. disposta dalla L. 220/2012 condizionasse la divisibilità delle parti comuni al requisito del consenso di tutti i condomini anche nel caso di divisione disposta dal giudice.

La Corte di Cassazione, rigettando il ricorso, ha premesso che la divisione delle cose comuni è materia sottratta alle competenze riconosciute all'assemblea dall'art. 1135, Cod. civ., per cui non può essere deliberata dalla volontà collettiva dei partecipanti in assemblea, ma che peraltro non si può escludere che con il consenso unanime dei condomini, raccolto non in una mera delibera, ma in una scrittura privata o atto pubblico ex art. 1350, Cod. civ., si possa procedere alla divisione.

Ciò posto la Corte ha si è soffermata poi sulla portata della modifica di cui alla L. 220/2012 distinguendo il caso di divisione volontaria e il caso di divisione giudiziaria e ritenendo che il requisito aggiunto dalla L. 220/2012 dell’unanimità dei consensi si riferisce solo alla divisione volontaria, avendo il legislatore utilizzato la congiunzione “e” in una "funzione essenzialmente disgiuntiva".

In conclusione i giudici hanno affermato che l'art. 1119, Cod. civ. come modificato dall'art. 4 della L. 220/2012, va interpretato nel senso che le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che, per la divisione giudiziaria, la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e, per la divisione volontaria, non si sia concluso un contratto che riporti, in scrittura privata o atto pubblico (e quindi non con delibera assembleare), il consenso di tutti i partecipanti al condominio. Quest'ultimo requisito (inserito dal citato art. 4, L. 220/2012) non è richiesto per la divisione giudiziaria.

Ne consegue, da un lato, che la divisione giudiziaria può essere effettuata anche a prescindere dal consenso unanime e, d’altro lato, che la divisione volontaria risulterebbe ammessa - con il consenso di tutti i condomini espresso in una scrittura privata o in un atto pubblico - anche nel caso in cui l’uso delle cose comuni risultasse “più incomodo”.

Nel caso di specie, trattandosi di divisione giudiziaria, non era necessario il consenso di tutti i partecipanti al condominio e pertanto il ricorso è stato rigettato.

Fonte: Bollettino Online di Legislazione Tecnica
www.legislazionetecnica.it

La sopraelevazione realizzata sul tetto di un condominio, anche se di ridotte dimensioni, comporta in linea di principio un aumento della volumetria e della superficie di ingombro.

FATTISPECIE
Nel caso di specie, un condominio citava in giudizio un privato innanzi il Tribunale di Napoli per sentir dichiarare l'illegittimità di due manufatti da egli realizzati sul terrazzo di copertura del fabbricato condominiale prospiciente la sua proprietà individuale, sul presupposto che essi fossero vietati sia dal regolamento condominiale che dall'art. 1127 del Codice civile e per sentir condannare il convenuto all'eliminazione di dette costruzioni.

Il Tribunale di Napoli accoglieva la domanda e condannava il convenuto alla demolizione delle tettoie, ritenendole contrarie al regolamento condominiale vigente e vietate dall'art. 1127 del Codice civile, in quanto arrecanti pregiudizio all'aspetto architettonico dell'edificio, essendo parzialmente visibili dall'esterno ed in contrasto con gli elementi tipologici del fabbricato ricavato da una villa padronale del 1800. Non assumendo inoltre rilievo la circostanza che gli altri condomini avessero già alterato l'aspetto del fabbricato con la costruzione di verande o altro.

PRINCIPIO DI DIRITTO
In proposito, l’Ord. C. Cass. civ. 29/07/2019, n. 20423 ha confermato la sentenza del Tribunale (già confermata dalla Corte di Appello) e richiamato il consolidato orientamento giurisprudenziale, secondo il quale la sopraelevazione realizzata sul tetto di un condominio, anche se di ridotte dimensioni, comporta in linea di principio un aumento della volumetria e della superficie di ingombro e va, pertanto, considerata a tutti gli effetti come nuova costruzione; comporta inoltre il pagamento della relativa indennità non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato.



Fonte: Bollettino di Legislazione Tecnica online
www.legislazionetecnica.it